[부동산 | 건설] (KB증권) 건설 ‘Selective’ Buy. ‘확실’하게 ‘이기는’ 전략

업종을 사는 것이 아니라 기업을 사야 하는 시점: HDC현대산업개발, 삼성E&A, GS건설

상반기 극도의 부진을 이어가던 건설업종 주가가 7월 들어 강한 반등세를 보여주었다. 1) 금리 인하 기대감에, 2) 서울 부동산 시장 중심의 가격 및 거래량 회복 추이 그리고 3) 주도 업종 주가 조정에 따른 포트폴리오 변화 등이 맞물린 것이 업종 주가 반등의 주요 원인으로 판단된다. 업종 내 대부분 기업의 주가가 밸류에이션 측면에서 역사적 저점에 위치하고 있었기 때문에 10~20% 주가 상승이 순간적으로 이뤄진 것이 전혀 이상하지 않은 상황이다. 중요한 것은 지금부터 업종의 방향성과 이에 대한 대응전략일 것이다. KB증권에서는 아직까지는 업종이 아니라 기업에 집중하는 전략이 효과적일 것으로 판단한다. KB증권이 제시하는 건설업종 추천 포트폴리오 조합은 1) HDC현대산업개발과 삼성엔지니어링, 2) HDC현대산업개발과 GS건설이다.

개선되는 환경을 실제 펀더멘탈 개선으로 이어갈 수 있는 기업을 찾아서

과거에도 주가가 장기간 바닥권에 머물다 상승하는 시점에는 대부분 종목이 함께 오르기 시작했다. 그러나 결국 장기적으로 주가가 차별화되려면 업종을 둘러싼 환경 개선이 기업의 펀더멘탈 개선으로 이어질 수 있어야 한다. 업종 내 대부분 기업이 1) 주택 원가율 부진과 2) 현금흐름 악화를 동시에 겪고 있는 상황이다. 주택시장 개선이 아직 전국적으로 나타나고 있지 않은 상황이기 때문에 건설사들의 펀더멘탈 개선 속도는 차이가 날 수밖에 없다. 기업에 대한 집중이 필요한 이유다.

첫 번째 전략: 퓨어 플레이어에 대한 Selective Buy. 우려가 없거나, 우려를 넘어서거나

KB증권에서는 지난 5월 22일 발간된 하반기 전망 자료인 『[순수의 시대] 우려가 없거나, 우려를 넘어서거나』를 통해서 2024년 하반기 건설업종 투자전략으로 ‘퓨어 플레이어에 대한 Selective Buy’를 제시한 바 있다. 2022년 하반기 이후 건설업종 주가 부진의 근원적 이유는 부동산 금융시장의 불확실성에서 기인하고 있기 때문에 1) 부동산 금융시장과 관련이 없거나, 2) 부동산 금융시장의 불확실성을 정면으로 반박하며 펀더멘탈 개선으로 보여줄 수 있는 기업에 집중하면 업종과 시장 수익률 이상의 성과를 거둘 수 있을 것이라는 판단이었다. HDC현대산업개발과 삼성E&A가 여기에 해당한다.

두 번째 전략: 업종 보다 빠르게 업황의 바닥을 빠져나올 수 있는 기업에 집중

주식 시장에서 건설업종을 외면해온 주된 이유로 PF 관련 불확실성을 꼽지만 업종의 주가 반등 시점을 잡는데 있어 먼저 주목할 것은 원가율 개선 여부다. PF 부실 우려보다 더 오랜 기간 업종 주가의 발목을 잡아온데다 PF 관련 불확실성은 해소 여부를 직관적으로 확인하기 어렵지만 원가율 개선은 직관적으로 확인이 가능한 사항이기 때문이다. 공사비 지수는 2021년부터 빠르게 상승하였고, 건설사 원가율의 경우 이에 후행하여 2022년~2023년 크게 상승하며 업종의 부담요소로 작용해 왔다. 아직도 높은 원가율로 인해 업종이 고통받고 있으나 2023년부터는 도급증액의 횟수가 증가하고 상승률 역시 의미 있게 높아졌음이 확인된다. 업종 전반의 트렌드로 나타나기에는 다소 이르나 추가적으로 원자재 가격의 급등이 나타나지 않는다면 2024년 하반기, 늦어도 2025년 초부터는 원가율의 의미 있는 개선 기미가 나타나는 기업들이 존재할 것으로 전망하는 이유다. 어떤 기업이 먼저 원가율이 개선되느냐는 2021~2022년 분양 물량 비중이 낮고 2023~2024년 분양물량 비중이 얼마나 높은가에 달려있다는 판단이다. 2023~2024년 분양물량의 경우 공사비 급등을 건축비에 반영했을 가능성이 높기 때문이다. 2021~2022년 분양물량의 비중이 상대적으로 낮은 HDC현대산업개발과 GS건설을 주목한다.

- KB증권 건설 / REITs Analyst 장문준 -

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