[.. etc ..] 부동산 거품 빠진다며 집사길 말리는 사람들..

오늘 부동산 매매시장이 성수기로 재진입 했다는 뉴스가 있었습니다.

아니나다를까 '이건 이미 부동산을 소유한 40~50대층이 부동산 가격을 조정하기 위해 벌이는 작전이다.'라며

부동산 거품이 곧 꺼져 부동산시장이 주저앉을것이니 집 사지말라는 얘기를 하는 분이 계시더군요.

평소 부동산에 관심도 많고, 다양한 전문가/비전문가들의 분석과 칼럼을 찾아보는 편인데,

현재, 그리고 앞으로 당분간의 세태를 가장 잘 분석하여 작성된 칼럼을 소개할까 싶습니다.

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서민 울리는 헛된 꿈...

(전월세 상한제 그리고 계약갱신 청구권)

4월 13일 제 20대 총선에서 더불어민주당이 새누리당을 1석차이로 누르는 이변이 연출되었다. 이에 대한 책임은 전적으로 여당의 책임이라기 보다는 현 정권의 오만함에 대한 국민들의 심판이라 생각된다. 여당에서는 총선 참패에 대한 책임을 여전히 이한구 공관위원장 한명에게 몰아가는 분위기이나 과연 이한구 공관위원장의 책임이라 생각하는 국민이 얼마나 있을까?

각설하고, 국민들은 야당을 선택했고, 그 야당의 공약사항 중 공통적으로 중복되는 사항이 몇가지 있으나 부동산 적인 면에서 공통점은 바로 바로 전월세 상한제와 계약갱신청구권이다.

하지만, 10여년간 건설회사 주택사업분야에 종사해오며 주택시장을 분석하고 연구해온 필자의 입장에서 부동산시장에 대한 정치권의 공약은 서민들에게 헛된 꿈을 심어주는 망상에 불과하다.

그럼 필자가 주장하는 논지는 무엇일까?

첫째. 계약갱신청구권

계약갱신청구권은 주택임대차 계약에 있어 계약종료시점 임차인이 원할 경우 계약기간을 2년 연장해주는 방안을 말한다. 즉, 임차인은 안정적으로 4년의 임차기간을 보장받을 수 있다.

실제 임차인입장에서는 가장 이상적인 방안이며, 2년마다 전세를 옮겨다니지 않아도 되기에 정치인들의 달콤한 사탕발림에 넘어가지 않을 수 없을 것이다. 그러나, 과연 계약갱신 청구권이 가지지 못한 자들에게 이상적인 정책일까?

먼저 계약갱신청구권은 주택의 수요와 공급도 이해하지 못한 정치인들의 탁상행정에서 만들어진 정책(안)이라는 것이 필자의 논지이다. 만약 계약갱신청구권이 현실화된다면 아파트 전세물량은 더욱 감소하게 된다.

첫 시행 이후 4년차까지는 신규아파트 外 기존 아파트의 임대차 물량 자체가 말라버리는 현상이 발생되고 신혼부부의 집구하기 및 거주지 이전자들의 집구하기는 그만큼 더 어려워질 수 밖에 없다. 즉, 현재 전월세를 살고 있는 사람들에게는 환영받을 일이나, 새로이 신혼집을 장만해야할 신혼부부 및 직장 이전 혹은 멸실주택으로 인해 발생되는 거주이전자들에게는 결코 환영할 수 없는 정책이다.

그렇다면 어떤 부작용이 발생될까?

바로 주택가격의 폭등이다. 아파트가 필요한 사람들은 많은데 비해 임대차공급량이 말라버리니, 해당 수요는 주택 매수세력으로 변환될 수 밖에 없고, 임대차 물건들은 4년이라는 임대차 기간에 묶여있다보니 매도 가능한 아파트의 양은 기하급수적으로 줄어들게 된다. 즉, 첫 시행 4년차까지 대한민국 부동산 시장은 Chaos의 시기를 겪지 않을 수 없는 상황에 직면된다.

임대차시장의 주거안정이 이루어지면 무엇할 것인가? 이는 이미 임대차주택을 얻은 사람들에게만 특혜가 돌아갈 뿐 오히려 신혼부부 및 거주이전 불가피자들에게는 독으로 다가올 수 밖에 없다.

야당이 집권하면 집값이 오른다? 어찌보면 맞는 이야기일 듯 싶다. 그만큼 주택시장에 대한 이해가 부족하고 탁상행정으로 정책을 결정해나가니 오히려 서민을 죽이는 정책을 만들어낼 수 밖에... 서민을 위한 야당 국회의원이라면서, 실제로 전세금이 부족하여 전세난민으로 살아본 국회의원이 몇이나 될까? 만약 그런 고통을 알고 있다면 적어도 이런 말도 되지 않는 입법안은 만들어내지 못했을 것이다.

둘째. 전월세 상한제 5%제한

야당이 얼마나 경제를 모르는지 단적으로 보여주는 예라 할 수 있다.

이는 거꾸로 전월세를 매년 5%씩 상승할 수 있도록 정부가 허가증을 발급하는 것과 같다. 집을 가진자들의 입장에서는 자신의 정당한 재산권도 행사하지 못하기에 보상심리로 법적 상한선으로 임대가를 올릴 것이고 그렇다면 정부는 임대가 5%/년 상승을 법적으로 장려하는 꼴이 되어버린다.

이와 연장선상에서 살펴보면, 현재 전국적으로 아파트 매매가대비 전세가율은 80%에 육박하고 있다. 또한 수원을 위시하여 재정비사업이 어려운 노후화아파트의 경우 전세가율이 90% 수준에 이르고 있다.

그렇다면 전세가율 90%의 아파트에 대해서 매년 5%씩 임대가를 상승시킨다고 가정해보자. 복리로 계산되기에 임대를 시작한지 2년차 아파트의 전세가율은 매매가대비 99.2%가 만들어지며, 4년차가 도래되면 매매가대비 전세가율은 109.4%로 형성되어 전세가는 집값을 훌쩍 넘기는 상황이 발생되게된다.

즉, 현재 전월세 상한제는 노후화주택까지 주택가격폭등을 불러일으킬 수 있는 사안으로 변질되어버린다.

더불어 지역간 불평등을 초래한다. 지속적으로 공급이 많이 진행되어온 도시들은 공급이 중단되는 시점까지 전세가가 정상적 범주에 들어가지 못하고 지속적으로 저평가될 수 밖에 없다. 이들은 보편적으로 공급이 마무리되어가는 시점 전세가가 제자리를 찾아가게된다.

즉, 아직까지도 전세가율이 60%대에 머물러 있는 지역들이 산적해있는 반면 도심지에 입지해 있고 공급이 없었던 지역은 전세가율이 90%대에 육박한다. 이는 단순 공급과 수요에 따라 이런 현상이 발생되는 것인데, 이러한 경제적 현상을 모두 무시하고 일괄 상승률을 5%로 제한하겠다?

마지막으로 또 하나의 정책적 오류, 신규 분양아파트는 처치곤란의 애물단지가 되어버린다. 신도시 등에서 최초 입주아파트의 경우 매매가 대비 전세가율이 50% 수준으로 낮은 곳들도 존재한다. 그런데 해당 아파트가 4년간 전세가를 5%밖에 올리지 못한다? 아마도 신규 분양권 시장은 몰락하게되지 않을까?

더불어 신규분양시장은 살아남기 어려우며, 건설회사들 역시 추가적인 신규 공급을 하지 못함으로써 안그래도 주택이 부족하여 발생된 전세대란에 공급까지 막아버리는 최악의 상황이 연출된다.

셋째. 전월세 상한제 5%제한과 계약갱신 청구권간의 모순

이는 위 두개의 가정을 살펴보았다면, 두가지 사이에 모순이 존재한다. 사람들은 전세가가 제한되는 것만 생각하지 월세로 전환되는 것은 생각하지 못한다.

임차인이 전세를 살고 있다고 가정할 경우 계약갱신청구권을 임대인에게 요청했다고 가정하자. 그럼 임대인이 보증금 비율을 확 낮춰버리고 월세로 전환하게된다면 임차인 입장에서는 계약갱신이 가능할까? 그렇다고 정부에서 계약갱신을 청구할 경우 보증금비율을 낮출 수 없다는 법을 입안을 할 수 있을까?

또한 전세를 놓고 있는 임대인 입장에서 임대차계약 2년 도래시점 5%의 임대가 상승분을 과연 전세가를 더 받기를 희망할까? 아니면 월세로 전환시키기를 희망할까?

결론적으로 답은 명백하다. 상기 2가지 법안이 국회를 통과할 경우 4년내 대한민국에 전세는 사라지며 월세시장으로의 가속화는 불이 붙을 것이다.

다만, 과연 야당의 국회의원들은 이런 사실을 몰라서 전월세 상한제와 계약갱신청구권을 선거 공약에 포함시킨 것일까? 천만에 만만에, 그들 역시 지킬 수 없는 공약이라는 것을 알고 있을 듯 싶다. 그럼에도 불구하고 이런 선거공약을 밀어붙이는 이유는 과도한 포퓰리즘적 요소가 강하며 우선당장 표를 얻고보자는 남발성 공약일 확률이 높아보인다.

단, 야당의 국회의원들이 정말로 상기 2개법안을 입법시킨다면, 대한민국 주택가격은 카오스를 거치며 폭등할 가능성이 높은 만큼 더더욱 실거주자 차원에서는 주택을 구매해두어야하지 않을까 싶다. 하지만 그럴 가능성은 지극히 낮기에 걱정할 필요는 없어보인다. 결국 정치는 Show에 불과하기에... (끝)

- From : 아포유

출처 : 

http://cafe.naver.com/aptforu/24246

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올해 4월 19일에 작성된 칼럼이며, 현재의 부동산 시장 현황을 거의 정확하게 예측한 글입니다.

현재 전세금 상승폭이 상당히 높아졌고, 전세에서 월세로 임대형태가 많이 옮겨간 상황이지요.

이번 국회 첫 발의법안으로 계약갱신청구권과 전월세상한제가 올라가있는 상태구요.

실제 부동산 거래량 및 시장규모도 상승세로 돌아섰습니다.

부동산 거품설 이미 15년 전부터 꺼진다 꺼진다 하던게 15년동안 한번도 위기없이 꾸준히 오르기만 했습니다.

마치 '선풍기 켜놓고 자면 죽는다'는 미신처럼 객관적인 자료와 분석도 없이 막연하게 '꺼진다 꺼진다'만 읊는다고

만사 오케이는 아니지요.

저 역시도 개인적으로 투기형태의 지나친 부동산 매매는 좋지않다고 생각합니다.

하지만 주거의 목적으로 구입하는 아파트도 '나중에 거품꺼지고 배아플지 모르니 사지말라.'라고 하는 사람들은

어떻게 보자면 살짝 어이없기도 하더군요.

결국 손해보기 싫으면 죽기 직전에 사야 가격 떨어지는 꼴을 안보게 될텐데 말이죠.. 흐음..

[최고빨갱이]

진짜 저 두번째가 정확한 지적.

[디쿠맨]

어차피 주거 목적으로 사는 사람들은 최대한 빨리 사는게 답이라고 봅니다.
저도 이번에 이사하면서 큰 돈 빚지면서 매매로 들어왔는데
내 집이라는 것과 당분간 이사 안해도 된다는 생각에 마음이 편합니다.
(돈 갚을 생각하면 머리 아프지만... ㅠㅠ)

[물곰탱]

어차피 현 상황에선 정해진 목적지로 쒼나게 달려가고 있을 뿐이죠...

있는 쪽이던 없는 쪽이던 둘 중 하나는 개박살이 날 겁니다.

물론 그 개박살이 나는 쪽은 언제나처럼 없는 쪽이 될 거구요.....

[안티프래즐]

꾸준히 오른건 아니구요. 물가 인상률하고도 비교해야 되고.
하지만, 대출이자와 원금 상환에 크게 문제 없는 분들은
돈 빌려서 집 사는것 찬성입니다. 대출 갚는것도 결국은 저축이니까요.

[반송루푸스]

어차피 주거목적으로 사는거면 거품이든 뭐든 크게 문제가 될거 없죠.

문제는 재테크의 하나로 윗분 말대로 저축의 한 방법으로 빚내서 사는게 문제일 뿐

[은빛호수]

사도 문제 안사도 문제 개인 능력 따라서 결정해야죠.

[Aile·De·Lumi·re]

전/월세금 상승률, 계약 종료시 다른 매물 알아볼때와 이사시 소요되는 시간 및 비용, 거지같은 집주인을 만나 고생할 확률.
등등을 계산해보니 매매가 낫다는 판단에 2년전 결혼할때 빚 지고 경기도권에 아파트 장만했습니다.
현재 매매가와 별 차이없는 전세가를 생각해봐도 본인이 상환할 수 있는 범위한도에서 대출받고 매매하는게 신혼부부에게 가장 좋은거 같아요.
집 사지 말라는건 투자목적으로 나중에 원금 회수 이상의 이득을 얻기 어려워보이니까 하는말인거죠.

[프린세스 버블검]

그러나 현실은 공실 생길까봐 프리미엄 미만의 친서민 매물들은 임차인들한테 재계약 못해줘서 난리입니다.

그나마 정부에서 제로금리를 지향하고 은행들이 부실대출 폭탄을 대신 끌어안아주는 형태로 버텨는 왔지만
사업이나 투기나 주식으로 돈 좀 만져본 슈퍼개미가 아니고서야 공실 하나 생기면
당장 그 돈 부담할 월 가처분소득도 없는게 개미급 부동산 시장 진입자들의 현실입니다.

땅값 오르는게 문제가 아니라 오르는 만큼 커지는 공실 리스크가 개미들에겐 감당이 안되는겁니다.

주식에서도 언제 매도해야 하는지를 안 가르쳐주는 사람들이 애먼 사람들 돈 다 날리게 만들고 잠적하죠.
매수야 누구나 돈만 있으면 합니다. 근데 그건 단지 필요조건일 뿐이니까요.

[안티프래즐]

그렇죠. 지금의 초저금리가 없었다면 부동산 시장은 폭락론자들의 논리대로 갔을거에요.
그걸, 온갖 수단으로 부양시켜서 유지 시키고 있는것이고요.
거주 목적이라서 폭락해도 관계 없다는 분들, 실제 한 번 겪어 보세요.ㅎㅎ
인간은 이익 보다 손실에서 몇 배의 감정을 느끼게 됩니다.

[경리식당]

음~근데 제가 지인에게 얘기 들은 것중 공감이 갔던게
현재 건설사들이 아파트들을 떨이 수준으로 엄청 내 놓는다고 들었습니다.
수요 공급 법칙에서 공급이 수요 범위를 넘어 섰다는 얘기죠
전에 일본 부동산 관련 다큐를 본적이 있었는데 비슷한 사례가 나오더라구요
버블절정 고급빌라, 아파트를 과도하게 시장에 공급, 버블이 빠지면서
수요가 줄고 건물 공동화 현상이 퍼졌다는...

이 의견에 대해선 어떻게 생각하시는지요?

[구름나무]

부동산은 단기 이익을 노리는 재테크 수단이 아니기때문에 단기적인 시점이 아니라 아무리 못해도 5년간의 동향을 봐야 한다고 생각합니다. 본문에서도 15년간 위기없이 꾸준히 오르기만 했다고 적었는데, 그 15년간 부동산 가치가 무조건적으로 상승만 했다는 얘기는 아닙니다. 보통 주택시장은 이사철과 신학기 시작에 맞추어 가장 활발히 움직이는데요 여기 해당하지 않는 때에는 다소 주춤하거나 상승폭이 하향하기도 합니다. 하지만 이건 늘 주기적으로 있는 패턴의 한시적 하향이며 다년간의 추이를 보면 전체적으로 상승그래프를 그립니다.

최근 건설사들이 떨이수준으로 엄청 내놓는다고 하는데, 분명 말도 안되는 가격으로 내놓는 아파트들이 있습니다.
그런데 눈여겨 볼 점은 그렇게 떨이로 내놓는 아파트들이 지어진 위치와 입지이지요.

부동산은 단지 평수와 세대수만으로 가치가 매겨지질 않기에 어렵습니다.
주변 인프라로 상권, 교육환경, 접근성, 행정권이 얽혀 그 가치가 매겨지기 마련이지요.

단적으로 제가 현재 분양받아 입주를 기다리고 있는 아파트는 수원 영통동의 25평형 아파트입니다.
평당 1100만원의 가격으로 분양을 받았는데, 거리상으로는 얼마 안되는 곳에 평당 600~800만원대라며 분양신청을 받는 아파트들도 있습니다.
이 경우는 행정권, 교육환경이 엮여 가격차이를 빚게되는데요.
거리상으로는 좀 너그럽게 봐서는 한동네라고 생각해도 될 거리입니다만, 행정 구역상 제가 구입한 아파트는 수원시, 그 아파트는 용인시로 분류됩니다. 분명 걸어서 엎어지면 코닿을 거리에 학교가 있는데 이 학교가 수원시 교육관할 소속이기때문에 그 아파트 입주민들은 코앞의 학교를 두고 버스통학으로 아이들을 등교시켜야 하죠.

부연설명이 너무 길었는데.. 결국 쉽게 얘기하자면 상품가치가 없는 아파트는 어쩔 수 없이 분양가가 낮게 책정 될 수 밖에 없고,
주요 도심지가 아닌곳에서 부동산 동향은 잠시 소폭하락할 수도 있다는 생각입니다.
허나, 이는 잠시간의 현상일 뿐이며 수요 공급 법칙에서 공급이 수요를 넘었다고 해석할 수는 없습니다.

톡까놓고 말마따나.. 젊은이는 다 도시로 몰리니 주요 도심지에서 주택 공급은 땅 면적이 있는한 아무리 지어도 수요를 넘어설 수 없죠.
반면 주요도시라 해도 결국 땅 면적은 한정되어 있으므로 도심지에서 수용하지 못하는 세대는 도심지를 중심으로
점점 영역을 넓혀가며 거점발전 형식으로 퍼질 수 밖에 없습니다.
그러면서 주요 도심지가 아닌 주변 지역으로도 부동산 가격이 상승하게 되지요.

이 경우를 즉시 대입해서 볼 수 있는것이 '광명시'입니다.
허허벌판에 동산 몇개 있고 정말 '아무것도 없다'라고 평가되던 동네였는데, 서울로 출퇴근해야하는 젊은층이
주거지로 모이기 시작하면서 현재는 왠만한 서울 부동산가 저리가라 할 정도입니다.

부동산 버블과 관련해서는 저도 언젠가 붕괴가 올 수 있다고 생각하긴 합니다.
단, 그 시기가 결코 빨리오진 못한다고 생각하지요.

현재 시점에서 새로운 가정을 꾸리고 주택 매매의 주가 되는 나이대가 (저를 포함한)30대 초중반의 젊은이들입니다.
이른바 2차 베이비 붐 세대이지요.

그리고 이 2차 베이비 붐 세대의 자녀들이 또 새로운 가정을 꾸리려 할때는 지금과 같은 부동산 시장은 성립하지 않으리라고 봅니다.
예전과 같이 다자녀 가정이 선호되지도 않으며, 싱글라이프를 즐기는 독신 주의도 많이 퍼져있기 때문입니다.
총 인구수는 현재 젊은 세대로 갈 수록 하향하는 그래프를 그리고 있습니다.
아주 길~게 장기적으로 본다면 부동산 버블은 붕괴할 확률이 높습니다.

하지만 제 관점에서는 언젠가 올 부동산 버블 붕괴를 기다리는 동안 주택 구매를 미루며 (전세는 곧 거의 전멸하다 시피 하리라 보고 있기 때문에) 월세를 전전하고, 주기적으로 이사 혹은 월세 인상 요구를 감내하는 비용과 시간에 대한 소모가 주택을 구매하는 비용 소모보다 훨씬 크다고 본다는 점이지요.

[경리식당]

네 충분히 일리 있는 말씀이신 것 같습니다.

다만, 현재 구매층 들 중 많은 비율로 하우스퓨어 형태로 전락 할 수 있다는 것이 문제점이란 것이지요
저 개인적으로는 지적하셨던 부분 중 이사, 간섭 등으 ㅅ트레스 같은거 보다 불안정한 미래에 인생을 저당잡힌 채
살아가는 게 문제라고 생각 됩니다.

[구름나무]

옳으신 말씀입니다.
저 역시 최악의 시나리오는 부족한 기본자금에서 상환능력 이상의 대출을 끼고 주택을 구매했다가
하우스푸어로 전락하는 것이라고 생각하고있습니다.

집이라는게 한두푼짜리가 아닌만큼 어느정도 마련된 기본 자금과 상환능력 안에서의 대출로 주택구매를
계획하여 진행해야 한다고 생각합니다.

실상, 저도 주변에서 결혼하자마자 아파트 분양 받은것에 대해 부럽다고 얘기하면
"집없는 거지던, 집있는 거지던 어차피 거지인생입니다. 어차피 대출끼고 산거 다 갚기전엔 저도
그냥 집있는 거지일 뿐이죠 ㅎㅎ" 라고 대꾸합니다 ^^;;

.. 열심히 일해서 갚아나가야겠네요 ㅜㅜ

[경리식당]

ㅎㅎㅎㅎ 이게 다 일관성 없는 부동산 정책을 펼치는 정부, 정치인들 때문이겠죠 ~

[동방전패]

결국은 우리나라 부동산계는 거품이 없고 없으니까 무너질리가 없다라는 결론인가요?

보통 부동산도 일본 버블 경제때와 비교하면서 현재 일본이 우리 나라 미래다 그러던데 상황이 다른가보네요.

[동방전패]

그리고 제 생각에는 집을 샀는데 가치가 떨어지면 배가 아프다가 아니라

대출을 왕창해서 샀는데 갑자기 가치가 떨어져버리면 떨어진만큼 누가 보상해주는것도 아니고 대출한거 꼬박 다 갚아야 하니 문제라고 생각해요.

[구름나무]

현재까지의 동향, 그리고 정책적 방향을 보면 앞으로도 한참동안 부동산 버블이 꺼지는 일은 없다고
전망할 수 있다는 글이지, 버블 자체가 없다고 작성한 글은 아닙니다.

위 경리식당님의 댓글에 대댓글 드린 중에도 썼지만..

부동산 버블 붕괴를 기다리며 월세를 전전하고, 주기적으로 이사 혹은 월세 인상 요구를 감내하는 비용과
시간에 대한 소모가 주택을 구매하는 비용 소모보다 훨씬 크다고 본다는 것이지요.

임차계약 만료시 만약 연장을 하지 않게되면 이사를 가야하는데, 이미 기존 집에서 사용하던 가구 등을 버릴 수는 없기때문에 최소한 같은 크기의 집, 가능하다면 더 큰집으로 이사를 가야하는 상황이 일반적입니다.

부동산 가격이 저렴한 시외권으로 나가지 않는 이상 원래 살던집과 같은 크기, 또는 더 큰 집의 전월세 가격이 원래집의 가격보다 저렴할 수는 없지요. 결국 주기적으로 점점 더 큰 규모의 자금이 필요하게 되며, 이사때마다 들어가는 이사비용과 집을 구하기 위한 노력과 들어가는 시간의 소모가 상당하지요.
거기에 스트레스는 덤으로 딸려오구요.