[경제] 집 사도 되냐고요? 빅데이터에 물어봅시다

♣ 부동산 빅데이터란?

→ 약 16~17년 간의 가격, 입주물량, 미분양, 수급 데이터 등

→ 엑셀로 치면 10억 줄 이상

→ 여러가지 데이터를 조합하여 테스트한 결과 3가지 데이터가 중요하다는 걸 발견

1) 전세 대비 저평가 인덱스

→ 전세가 = 본질/사용 가치 (투자 목적 X)

→ 이것을 투자/투기 수요가 들어간 매매가와 비교

→ 전세가 증감율을 매매가 증감율과 비교

cf. 기존의 전세가율 = 전세가 / 매매가

▶ 서울 아파트의 전세대비 저평가지수가 가장 높았을 때 = 가장 저평가 된 시기 = 2016년 초중반

→ 전세가 상승률이 크다 = 사용 가치에 대한 의미 부여가 크다 = 거품이 적다

▶ 현재는 2014년 이래 전세가 대비 매매가에 거품이 가장 많이 낀 상태

2) 소득 대비 저평가 인덱스

→ PIR (Price to Income Ratio)

→ 소득 대비 아파트 가격이 얼마나 비싼가?

3) 물가 대비 저평가 인덱스

▶ 부동산 대책과 그로인한 부동산 시장의 변곡점 사이에는 시차가 존재

→ 규제 정책의 경우 약 4~5년

→ 완화 정책의 경우 약 2~3년

▶ 2018년 부동산 빅데이터의 예측은 얼마나 적중했나?

→ 데이터가 좋았던 지역 : 서울, 대전, 전남 (최근 가장 많이 상승한 지역)

→ 데이터가 안좋았던 지역 : 부산, 울산, 경남, 경북, 제주 (실제로 하락)

▶ 2020년 부동산 빅데이터 전망

→ 서울과 주요 고평가 지역은 2020, 2021년을 기점으로 지는 해가 될 것

→ 일부 지방은 뜨는 해가 될 것

→ 예상치 못했던 변수 발생

1) 코로나로 사상 최대의 유동성이 풀림

2) 임대차 3법으로 전세가 급등 → 매수세가 몰려서 가격이 계속 상승 (올해 말에서 내년 초까지도 지속 가능)

▶ 그러나 지금은 분명히 어깨 위고 상당히 고점에 있는 상황

▶ GDP 대비 시가총액 (버핏 지수) : 워렌 버핏이 적정 주가 수준을 측정할 수 있는 최고의 단일 척도로 평가

→ 70~80% = 저평가, 100% = 거품

▶ 버핏 지수를 참고하여 GDP 대비 아파트 시가총액 지수를 고안

→ 현재 역사상 가장 높은 상태

▶ 서울의 경우 

→ 이전 고점은 2007년, 2008년

→ 이전 저점은 2014, 2015년

▶ GDP 대비로 봤을 때 서울의 아파트 가격은 역사상 가장 많은 거품이 끼어있음

▶ 국민 순자산에서 아파트가 차지하는 비중

→ 서울 최고점은 2007년의 7.3%

→ 서울 최저점은 2014년의 5.1%

→ 2019년 기준 7.2%

→ 2020년에 급등한 서울 아파트 가격을 고려해보면 지금은 2007년의 고점을 넘었을 가능성이 높음

▶ 이상의 데이터로 봤을 때 서울의 아파트 가격은 본질가치에 비해 상당히 고평가됨

▶ 실거래가 데이터로 보면 서울에 있는 상당수의 고가 아파트들은 고점 갱신을 못하고 있음

▶ 2006년 10월 : 아파트 거래량이 급등 (영끌)

→ 정부 규제에도 불구하고 아파트 가격 상승이 지속됨 → 불안감에 휩싸인 대중이 추격 매수에 나섬  (패닉 바잉) → 거래량 급등 → 1년에서 1년 6개월 후 부동산 가격 하락

→ 요즘과 유사한 상황

▶ 2014~2015년 거래량 급증

→ 선수들이 시장에 진입

→ 수도권이 바닥을 치고 올라오기 시작

▶ 거래량이 폭발하는 것은 상승 또는 하락의 전조

→ 2020년 6월에 사상 최대의 거래량이 터짐

▶ 더 큰 바보 이론 (The greater fool theory)

→ 모든 투자의 기본은 내가 산 가격보다 더 비싸게 구매해줄 사람이 있어야 한다는 것

→ 최근 아파트 거래량 데이터에 따르면 20대와 30대 매수 비중이 절반에 달함

→ 나중에 누가 이 가격을 받쳐줄 수 있을까? 10대가?

2020년 대한민국 인구 피라미드

▶ 올해 하반기부터 보유세 급등 예정

▶ 아직은 자산 시장의 상황이 좋지만 주식 시장이 대세 하락세로 들어서거나 환율이 급등하는지를 주목해야함

[오노데라 코사키]

중국이 올해부터 부동산 규제를 위해 금리를 올릴예정이라고 하네요

[차지맨 켄!]

그래서 이번 중국 양회에서 발표될 부채 관련 대책을 눈여겨 봐야 할 것 같습니다

[아틴]

최근 아파트 거래량 데이터에 따르면 20대와 30대 매수 비중이 절반에 달함
→ 나중에 누가 이 가격을 받쳐줄 수 있을까? 10대가?

음........이 점을 생각해보진 않았는데, 같은 20대 30대가 살수도 있는거 같네요.
많은 통찰이 필요할 듯

[아린앓이]

중국인과 일본인에게 팔겠지;; 후손들은 다 외국인 집주인 밑에서 월세살이..

[prisoner88]

진짜 밑도끝도 없네요...

[구름나무]

나중에 누가 이 가격을 받쳐줄 수 있을까? 10대가?
-> 네. 지금 10대가요.

지방에 살고있는 자녀에게 "넌 이동네 사람이니 여기서 취업하고 여기서 살아라"라는 부모가 세상에 어디있겠습니까. 그러려고 공부시키고 대학보낸게 아닌데..

말은 제주로, 사람은 서울로 보내라고 했슴다.
수많은 부모들이 자녀를 인서울 대학에 보내고자 하고, 서울권에서 대학나온 자녀들은 서울에서 취업하고 살고자합니다. 부동산은 이러니 저러니 따져봐야 결국 수요와 공곱의 법칙뿐이에요. 그래서 그 어떤 정부도 그 어떤 전문가도 못잡는거죠.

그럼 반대로 서울에서 살던 사람들이 지방으로 가는가? 수도권의 인프라를 누리고 산 사람들이 자발적으로 지방으로 간다구요? 다늙어서 농사나 지으며 시골살고싶다 하는 경우도 어린시절 시골 농경사회에서 자란 현 60대 이상이나 그렇지, 이젠 그런 노스텔지어를 가진 사람도 거의 없는 현실입니다.

한가지만 스스로에게 질문해보면 되요.
장성한 자녀가 수도권 대학을 나왔는데 집값이 비싸니 지방으로 내려가서 취업하라고 강요하실 수 있겠습니까?

진심으로 그럴 수 있다고 생각한다면 수도권 부동산이 거품이라고 얘기하는데 타당성을 부여할 수 있을 것이고, 아니라면 수도권 부동산에 거품같은건 없는겁니다.
저라면 지방에서 취업하고 살라고 절대 얘기못합니다.

pa.차지맨켄님의 게시물에 대한 제 의견을 드린 것이지 그 어떤 감정적 공격성도 갖지 않고 작성하였습니다. 자칫 공격적인 뉘앙스로 보시는 분도 계실 수 있다 생각되어 덧붙입니다.

[라스베가스가자]

지금도 지방 사람들은 다 서울로 올라오죠. 지금의 부동산 수급에도 그게 반영되어있고요. 하지만 지금 인구 피라미드를 보면 그걸 감안해도 전체적으로 인구감소가 뚜렷하죠. 지방서 올라올 인구 자체가 줄어든다는 말이에요.

[병무청1]

부산주변지역은 이번 가덕 신공항 법안이 통과되면서 부울경 모든 지역의 부동산에 좋은 변화가 있을 것우로 생각합니다 빅데이터는 과거의 누적이고 항상 변수는 현실의 여러 정책이나 사건에 따라 크게 달라진다 생각합니다

[Babystar]

결국 부동산은 우상향. 떨어져봐야 얼마나 떨어진다고 타이밍 재고 있음. 지금까지의 빅데이터가 그걸 말해주고 있는데. 주식마냥 부동산으로 단타칠 거 아니면 하루라도 빨리 사는 것이 정답.