[경제] 집값 곧 하락할 수 있다고? 반론있습니다! (ft. 김기원) 6개의 반론과 재반박

Q. 2022~23년에 일어날 걸로 예상하는 서울 집값 하락의 폭은 어느 정도?

▶ 사대보험, 국민연금 등을 제한 처분가능소득 증가가 멈춤

▶ 세후 소득비율 (전체 소득대비) 감소

▶ 저출산 고령화의 여파로 복지 예산 증가 

→ 세금을 많이 걷을 수 밖에 없음

▶ 앞으로 소득은 정체 또는 감소될 가능성이 높음

▶ 집값하락 전망의 이유

① 자동화, 로봇, 인공지능을로 일자리 감소

② 저성장, 양극화

③ 인구 감소는 이미 시작, 조만간 세대수도 감소

→ 세금을 내는 사람은 줄어들고 세금을 쓸 일은 점점 늘어남

→ 성장하는 사회를 전제로 만들어진 연금이나 건강보험이 무너지는 시대가 올 것

→ 경제펀더멘털이 지금보다 좋았던 2010년대에도 수도권 집값은 4년 연속 하락했음 (2010~2013)

→ 2020년대 하락장은 더 심각할 가능성이 높음

 (최악의 경우 한국판 서브프라임 모기지 사태 발생 가능)

Q1. 엄청나게 오른 다음 조금 떨어지는 게 무슨 상관?

▶ 2018~2019년에는 동감했지만 2020년 말인 지금은 다름

▶ 임대차 3법 때문에 전월세 폭등 → 매매가와 전세가의 갭이 줄어듬 → 대규모 매수 발생 (마지막 버블이 진행 중)

▶ 서브프라임 위기 당시

→ 올림픽 선수촌 아파트 평균 32% ↓

→ 잠실 주공 5단지 평균 34% ↓

→ 은마아파트 평균 36% ↓

→ 도곡렉슬 (당시 신축 아파트) 평균 35% ↓

▶ 지금은 서브프라임 당시보다 부동산 버블은 훨씬 크고 소득증가는 이미 정체

→ 다음 대세 하락폭은 훨씬 더 클 것 

→ 평균 40~50% 하락을 예상

Q2. 한국의 부동산 시장은 일본 집값이 폭락하던 당시와는 상황이 다르지 않나?

① 일본에 비해 좋은 점

→ 일본의 버블 규모가 훨씬 컸음

→ 반면 규제를 누적해 온 우리와는 달리 일본은 하루아침에 규제책으로 선회

② 일본에 비해 나쁜 점

→ 일본에 비해 저출산 고령화 속도가 훨씬 빠르고 폭도 큼

→ 세금 부담 ↑, 일자리 ↓, 실질 소득 ↓

→ 기술이 부동산에 미치는 악영향

(일자리 감소, 건축 비용이 획기적으로 줄어들 것)

Q3. 제로금리, 양적완화로 유동성이 넘치는데?

▶ 통화량만 봤을 때는 상승 여력이 충분

▶ 과거에는 인구 및 일자리 증가, 경제 성장에 따른 자연스러운 인플레이션이 발생했음

▶ 지금은 코로나 사태에 대응하기 위한 인위적인 통화량 급증이 발생

▶ 한국의 가계부채는 세계 최고 수준

→ 전세 대출까지 포함하면 상황은 훨씬 심각

Q4. 2023~24년 이후에 집값 하락이 시작되더라도 당분간은 더 오를텐데?

▶ 내집 마련에 대한 의사결정을 잘못하면 인생이 나락에 빠지기 쉬움

▶ 앞으로 올 위기는 과거보다 훨씬 심각할 가능성이 높음

▶ 임대차 3법의 영향으로 부동산이 1~2년 더 오를수도 있지만 인생은 길게 봐야함

▶ 내년부터 시작되는 보유세 증가를 시작으로 세금부담은 갈수록 늘어날 것

Q5. 대폭 줄어든 주택 공급물량은 상승요인이 아닌가?

▶ 데이터로 보는 입주물량(공급)과 가격의 관계

→ 입주물량 과다 시기에 매매가 상승

→ 입주물량 과소 시기에 매매가 하락

▶ 일반 상식과는 반대

▶ 입주물량보다 훨씬 더 큰 변수가 있기 때문

→ 거래량

→ 그 동안 몇년을 망설이던 20~30대가 영끌로 아파트를 사는 상황에서 그 다음은 누가 살수있을까?

Q6. 전세값 폭등으로 집값이 더 오르지 않을까?

▶ 수도권 아파트 가격이 하락하던 2010~2013년에는 오히려 전세가가 상승했음

→ 매매가 하락에 대한 두려움으로 전월세 수요가 급증

▶ 앞으로 대세 하락이 오면 2010년대 초반에 문제가 되던 하우스 푸어(역전세난)이 다시 일어날 것 (훨씬 더 심각)

→ 2024~2026년에 이런 일이 발생하면 한국판 서브프라임 사태가 일어날 수도

Q. 내집 마련을 고민하는 분들을 위한 조언?

→ 서울 및 주요 수도권 아파트 매수는 위험

(2007년에 서울 아파트를 매수하는 것과 유사함)

→ 전월세를 살면서 저평가된 지역의 아파트를 매수하여 헷징

 (금융위기때 수도권은 떨어져도 일부 지방은 상승했음)

[구름나무]

작전세력이네.. 저평가 지역의 아파트를 매수하래ㅋㅋ
지는 강원도 철원에 아파트 사서 들어가 살고있나??

[율리안]

하지만, 주식 부동산은 항상 좃문가들 의견대로 되지는 않쵸.
진입시점은 개인 판단인데... 여기서 더 올라가지 않을까 걱정이네요

[라켠]

3이론은 그럴싸한데 세상이 이론처럼만 안굴러가니..

[kimpol3]

매년 있는 애들.
작년에도 있었고,
재작년에도 있었고,
그전에도 언제나 있었음.
한 2년전에는 여기도 저런거
불티나게 올려대며 집값 폭락한다고
난리난리 쳤었지.
그때는 하나하나 조목조목 따져가며
논리적으로 반박해주면,
내년에 웃는사람이 누군지 보자며 낄낄 거렸는데,
이젠 과거가 됬네? 결국 누가 웃게됬음?
반박할 꺼리조차 안됨. 걍 열심히 떠들어라 싶지.