[경제] 가계부채, 부동산, 카뱅 논란의 모든 것 (서영수 키움증권 이사)

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▶ 가계신용(부채) = 금융기관 대출 + 신용판매 (카드 외상 구매) 등

▶ 개인 금융부채 = 가계부채 + 자영업 등 개인 기업 부채

▶ 가계부채 규모 

① 한은 발표 : GDP의 105% (1,765조원)

② 실제 규모 : GDP의 160% 이상 (3,170조원)

▶ 가계부채 통계의 맹점

가계부채 = 가계가 책임져야할 모든 부채 (OECD 정의)

국제 기준에 따르면 개인사업자 (자영업) 대출, 전세 보증금 부채도 가계부채에 포함되어야 하는데 이를 배제

가계부채 통계에서 제외된 임대 보증금과 개인사업자 대출은 1분기 기준 각각 864조원, 541조원

▶ 전세 보증금은 가장 리스크가 큰 가계부채

→ 만기가 2년으로 짧음, 집주인의 신용도를 묻지 않음, 다주택자의 경우 여러 채로 갭투자한 경우도 多, 과거 LTV가 70~80%였을 때 현금을 10%도 안들인 경우도

▶ 부채 통계의 맹점

1) 가계신용 : 자금의 용도에 따라 분류 

→ 개인 대출이라도 사업 목적이면 기업 대출로 분류

→ 가계 신용 통계에서 자영업자 대출은 빠짐

2) 개인 금융부채 : 복식부기(회계) 기준으로 분류

→ 단식부기(간편장부)를 사용하는 소형 자영업자가 대상

→ 복식부기를 사용하는 대형 자영업자는 개인 금융부채에서 제외

3) 정부는 임대 보증금에 대한 통계를 갖고 있지 않음

→ 추정상 약 900조원 정도

▶ 은행 가계 대출 분석 결과

→ 2017년부터 발생한 증가액의 11%정도는 순수한 주택 담보 대출

→ 나머지 90%정도는 전세자금대출, 신용대출 등 (갭투자에 이용됨)

→ 주택 구입시 자금조달계획서 작성

→ 순수 갭투자로 신고한 비율 : 서울 기준으로 52%

→ 실거주로 신고한 비율 : 30% 미만

→ 나머지 20% 정도는 실거주 예정이라고 신고하고 갭투자

→ 결론 : 갭투자로 주택 구매하는 비율이 70%를 상회

▶ 정확한 위험 관리를 위해서는 통계의 맹점을 보완해야 함

→ 통계의 사각지대에서 대부분의 금융 거래(갭투자)가 발생

→ 집값 하락시 적절한 대책을 세우기 어려움

▶ DSR (총부채원리금상환비율)

→ 통계의 맹점은 총부채 파악을 어렵게 함

ex) 전세금 대출, 개인사업 대출

▶ 전월세신고제 시행으로 전세 보증금 규모를 파악 중

→  약 2년 정도 걸릴듯

▶ 전세를 낀 갭투자 

→ 과거 참여정부 당시 전세가율이 30%에 불과했던 시절에는 갭투자가 없었음

→ 전세가율 상승으로 현재는 대부분의 부동산 거래가 갭투자

→ 한국의 가계부채에서 가장 위험한 부분

▶ 2019년 상반기에 집값 하락

→ 원인 : 노태우 정부를 능가하는 이전 정부의 공급 물량 (수도권 기준)

→ 깡통 전세, 역전세난

→ 실거래가 기준 10% 이상 하락 

→ 이에 당황한 정부는 2019년 하반기에 주택시장 부양책으로 선회

▷ 최근에는 레버리지 투자가 주류

→ 전세보증금을 이용한 갭투자, 신용 대출

→ 주택담보대출은 사용 빈도가 줄어듬

▷ 2018~2019년 당시 상황

→ 전세가 하락으로 갭투자가 어려워짐

→ 2018년 9.13대책으로 DSR규제 도입 (신용대출도 규제)

→ 수요 감소 + 공급 급증

→ 역전세난으로 집주인은 하락한 전세금을 세입자에게 돌려줘야할 상황

→ 하지만 DSR규제로 신용대출도 여의치 않음

→ 투매 발생

→ 주택 시장 하락(안정)

→ 금리 인하로 전세 자금 대출 증가

→ 2019년 하반기부터 전세 가격 상승

→ 1년 안에 매물이 모두 소화되며 상승 추세로 전환

▶ 전세 = 주택 시장의 Key Factor

▶ 집값 하락시 가계부채 폭발 가능성 ↑

→ 정책 효과로 집값이 하락하자 정부는 다시 부양책으로 선회

→ 집값 안정화 수단은 있으나 쓸 수 없다는 판단

→ 그래서 정부는 구두 경고만 하고 있음

→ 정부는 집값 상승뿐만 아니라 경착륙도 우려함

▶ 집은 이미 재화가 아니라 자산

→ 2020년 상승률은 2006년 이후 역대 최대

→ 2021년은 2020년을 능가

→ 산이 높으면 골이 깊음

▶ 핀셋 정책 = 선별적 주택 시장 부양책 

→ 2019년 이전에는 서울 및 특정 지역, 고가 아파트 위주로 상승

→ 2019년 핀셋 정책 도입 이후 저가, 지방 아파트가 많이 오름

→ 최근에는 중산층 이하, 무주택자들이 무리하게 주택시장에 뛰어드는 상황 (주로 2030세대)

→ 집값 하락의 타격을 감당하기 어려움

▶ 확실한 집값 안정화 방법

→ 갭투자를 막기 위해 전세 가격을 억제

→ 전세값은 DSR을 비롯한 각종 대출 규제에서 제외된 상태

→ 임대차 3법으로 전세 가격이 천정부지로 오름 (전세 시장 붕괴)

→ 대출을 아무리 조여도 전세 가격이 상승하면 갭투자는 성행

→ 계약갱신청구권을 사용하지 못하게 되면 기존 전세금 대비 50% 인상된 금액으로 신규 계약해야 함

→ 임차인 입장에서 차라리 집을 사는 것이 나음

→ 은행이 대출을 조여도 전세금이 오르면 임대인 입장에서는 새로 레버리지가 생기는 셈

→ 전세금 상승의 원천은 전세 자금 대출 (규제 X)

▶ 전세금 잡는 방법

1) 세입자의 주거 복지 명목으로 정부가 시행하는 전세 자금 대출 지원을 축소 (정치적 부담)

2) 전세보증금으로 갭투자시 금융권 부채 사용 금지

→ DSR 산정시 전세보증금도 포함

3) 금융소비자보호법 활성화 

→ 개인의 상환능력에 맞는 대출로 약탈적 대출 방지

→ 금융기관이 개인의 상환능력을 평가할 때 전세 보증금도 포함하도록 지도

▶ 임대차 3법은 실효성 無

→ 전세 가격은 2년 전 대비 26.5% 상승

→ 계약갱신청구권에서 규정된 상승률은 5%

→ 계약갱신청구권을 적용받는 세입자가 50%(80%)라면 적용받지 못한 세입자의 전세 가격 상승률은 약 50%(100%)인 셈

→ 임대차 3법으로 연장하더라도 5% 적용은 현실적으로 힘듬

→ 법의 허점이 많아서 쫓겨날 것을 걱정한 세입자가 전세가를 10~30% 가량 올려주면서 재계약

▶ 갭투자를 막으면 집값은 확실히 잡을 수 있으나 정부로서는 부담이 큰 상황

→ 집값 하락시 금융 리스크 ↑, 선거를 앞두고 민심 이반 가능성 

→ 정부는 오히려 무주택자들에게 대출 한도를 늘려서 집을 쉽게 사도록 함 (오히려 투기를 부추기는 효과)

▶ 자산 가격은 언젠가는 떨어짐

→ 집도 자산

→ 소득 대비 단기간에 가파르게 상승한 주택 시장에는 버블이 낀 상태 

→ 정부가 특단의 대책을 내놓지 않으면 전세 가격은 3년간 계속 상승할듯 

→ 계약갱신청구권이 끝나면 올라간 가격으로 체결하는 신규 계약이 늘어남  

→ 임대인은 계속 레버리지가 늘어나는 셈

▶ 집값을 잡는 건 쉬운 일이 아님

→ 참여정부는 공격적인 정책을 동원하여 2007년에야 집값을 잡을 수 있었음

ex)  금리 인상 5차례, 공급 확대, LTV, DTI 규제

→ 현재는 집값 10% 하락도 감당하기 어려운 경제 상황

▶ 카카오 뱅크는 은행인가 플랫폼인가?

→ 플랫폼의 매력은 정부 규제 없이 사업 모델을 무제한적으로 확정하여 시장을 독점할 수 있는 가능성

→ 플랫폼이 되어 금융업을 독식하면 시가 총액 100조도 가능

→ 美 핀테크 기업 스퀘어의 PER은 100배

→ 반면 은행은 정부의 철저한 규제를 받음

→ 시중 은행은 대출의 40%를 중소기업에 할당해야 함 (지방 은행은 60%)

→ 가계 대출은 6%

→ 수시로 원가 공개

→ 은행은 금융업이 허용하는 사업만 가능 (열거주의)

→ 정부가 핀테크, 인터넷 전문 은행을 육성한 이유는 금융에 대한 접근성 확대

→ 금융당국은 인터넷 은행들이 중금리 대출 확대하도록 압박

→ 하지만 이는 대출 증가로 인한 집값 상승으로 이어짐

→ 결국 카카오 뱅크의 미래는 정부 정책의 변화에 달려 있음