[부동산 | 건설] 안 팔리는 그룹 부동산 떠안은 K리츠 주가 폭락… '리츠가 설거지용이냐'

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유상증자 규제 적용하고

수수료 산정 체계 바꿔야 한다는 의견도

금리 인하 국면에 들어서면서 상장 리츠(REITs·부동산투자회사)가 신규 자산 편입에 속도를 내고 있다. 하지만 이 과정에서 대규모 유상증자를 진행해 주가가 급락하는 일이 반복되면서, 리츠 운용 수수료 산정 체계를 주가와 연동해야 한다는 주장까지 나오고 있다.

주주들이 불만을 갖는 포인트는 상장 리츠가 계열사의 천덕꾸러기 같은 부동산을 ‘비싼 값’에 매입해 온다는 점이다. 안정적으로 배당을 받고 싶어서 투자했는데, 잦은 유상증자로 오히려 재벌에 돈을 빌려주는 꼴이 됐다고 하소연한다.

29일 금융투자업계에 따르면 이리츠코크렙 주식은 전날 유가증권시장에서 4445원에 거래를 마쳤다. 주가가 하루 새 0.22%(10원) 내린 가운데 장 중 4380원까지 밀리면서 최근 1년 중 최저가를 다시 한번 경신했다. 이리츠코크렙 주가는 지난 25일에도 7.86%(380원) 하락했다. 이리츠코크렙 주가가 하루 새 7% 넘게 빠진 것은 코로나19 사태가 불거졌던 2020년 3월 이후 처음이다.

일러스트=챗GPT 달리3

이리츠코크렙 주가를 끌어내린 것은 이랜드리테일의 서울 강남e스퀘어(점프밀라노)를 이리츠코크렙이 약 1900억원에 사들일 것이란 이야기 때문으로 보인다. 이리츠코크렙은 안내문을 통해 “주가가 공모가(5000원)를 밑돌면서 주주와 투자자께 심려를 끼쳐 죄송하다”면서도 “주주가치 제고와 포트폴리오 강화를 위해 강남e스퀘어 등 다양한 자산 매입 검토를 진행 중”이라고 했다.

이리츠코크렙은 이랜드리테일이 최대 주주(지분율 45%)이고, 코람코자산신탁이 운용하는 기업구조조정 리츠다. 이랜드리테일의 자산이었던 뉴코아 일산·야탑·평촌점 3곳을 직접 소유하고 있다. 지분 100%를 보유한 KB와이즈스타제6호를 통해 2001아울렛 중계·분당점 2곳도 간접 보유 중이다. 이리츠코크렙이 이랜드리테일에서 받는 임대료가 전체 매출의 77.16%를 차지한다.

일반주주들은 이랜드리테일이 강남e스퀘어를 시장에서 적정 가치에 처분하지 못하자, 이리츠코크렙으로 떠넘긴다고 주장하고 있다. 종목토론실 등에 “리츠가 설거지용이냐”와 같은 날 선 반응이 잇달았다. 실제 이랜드리테일은 2010년대 중반 구조조정으로 회사가 어려울 때 강남e스퀘어를 매물로 내놨지만, 오랜 기간 팔지 못한 적이 있다.

일반 주주들이 신규 자산 편입에 예민한 이유는 대규모 유상증자에 따른 주가 하락이 예상돼서다. 이리츠코크렙이 강남e스퀘어를 실제로 매입한다고 가정해 보자. 차입으로 매입 자금 절반을 조달한다고 해도 950억원은 유상증자로 마련해야 한다.

보통 리츠의 유상증자 신주 발행가는 거래량을 반영한 가중산술평균주가에 할인율 5% 안팎을 적용해 정해진다. 지난 25일 기준 이리츠코크렙의 최근 1개월 가중산술평균 주가는 4940원 수준이고 할인율을 적용하면 4700원가량이 유상증자 신주 발행가로 추산된다. 950억원을 조달하려면 약 2021만주를 새로 찍어내야 한다. 현재 이리츠코크렙 발행주식 수(6334만주)의 3분의 1에 육박한다. 일반 투자자 입장에선 신규 자산 편입을 위한 대규모 신주 발행을 우려할 수밖에 없는 상황이다.

현재 이리츠코크렙이 4400원대로 주저앉았기 때문에, 950억원을 조달하려면 찍어내야 하는 주식 수는 대폭 늘어난다. 유증이 두려워 주가가 하락하는데, 주가가 떨어질 수록 더 많이 유증해야 하는 진퇴양난인 것이다.

앞서 그룹 소유 부동산을 사들이기 위해 유상증자에 나섰던 리츠들의 주가도 휘청였다. 삼성FN리츠는 삼성화재 판교 사옥을 신규 자산으로 편입하기 위해 유상증자를 마무리한 결과, 기존 발행주식 수(7730만주)의 17.8%(1375만주)에 해당하는 신주를 발행했다. 신주 발행가는 4670원으로, 유상증자를 결정했을 때 5050원이었던 주가가 신주 발행가와 같은 수준까지 폭락했다.

한화리츠도 한화그룹 본사 사옥인 서울 장교동 한화빌딩을 편입하기 위해 상장 리츠 사상 최대 규모의 유상증자를 추진 중이다. 기존 발행주식 수(7060만주)를 웃도는 1억900만주를 찍어내 약 4730억원을 조달할 예정이다. 한화리츠 주가는 유상증자 발표 전 5000원에서 전날 3915원으로 폭락했다.

리츠들은 일반 주주 달래기에 나섰다. 코람코자산신탁은 이리츠코크렙이 보유한 현금 일부를 배당 재원으로 돌려, 배당수익률을 공모가 기준 7%대(1주당 350원 이상)로 끌어 올리는 방안을 검토 중이다. 이리츠코크렙의 제38기(2024년 7~12월)와 제39기(2025년 1~6월) 예상 주당배당금이 각각 157원, 162원인 점을 고려하면 내년 배당이 9% 가까이 증가하는 셈이다. 오는 31일 정기 주주총회 후 별도 주주총회를 열어 구체적 배당 방안을 확정할 전망이다.

한화리츠의 자산관리회사 한화자산운용도 유상증자 이후 연간 주당 270원을 현금배당할 수 있다고 내다봤다. 국내 그룹 상장 리츠의 연간 배당금(260~280원) 수준은 유지하겠다는 취지다.

그러나 리츠 투자자들은 배당 수익보다 주식 평가손실 규모가 더 큰 상황이라고 꼬집는다. 이리츠코크렙과 한화리츠 주주들은 리츠 주가가 공모가(보통 5000원)를 밑돌면 유상증자를 제한하거나, 운용 수수료를 받지 못하도록 제도화하라는 민원까지 금융당국 등에 내고 있다.

한 리츠 투자자는 “리츠가 부동산을 팔지는 않고 계속 계열사 부동산을 사들이기만 하니, 투자자 입장에서는 오히려 돈을 빌려주고만 있는 꼴”이라고 꼬집었다. 또 다른 투자자는 “리츠 운용사가 이를 제한해야 하는데, 전체 덩치가 커지면 자기들도 수수료 수입이 늘어나니 (주가 하락을) 외면하고 있다”면서 “수수료를 주가에 연동해 받게 하거나, 유상증자를 하더라도 공모가 밑으로는 할 수 없게 하는 등의 조치가 시급하다”고 강조했다.