• [기본] 부동산이 계속 오를거다?2021.12.12 AM 10:23

게시물 주소 FONT글자 작게하기 글자 키우기

올 7월 부동산에 대한 몇 개의 글을 올림

당시 글의 요지는 부동산 가격 상승의 진짜 원인 무엇인가 였고 실재 그 원인을 확인하기 위해 나름의 휴민트로 우리나라보다 더 상승한 다른 국가들의 부동산 정책을 비교해 보는 것이었음

물론 시장까지

 

이 과정에서 이미 몇몇 전문가들과 기관, 대학에서 연구 중이라는 것을 알게 됐고 그 중 어떤 곳에는 내가 정리한 자료를 드리기도 함

 

생각보다 방대한 내용이라 언제가 더 똑똑하고 박식한 분들이 정리해 주는 내용이 나오길 기다리며 몇 가지를 풀어 보고자 함

 

 

1. 정부 정책 실패가 부동산 폭등을 불렀나?

아니라고 할 수 없지만 그렇다고 하기도 힘들다.

 

11월 기준 대한민국 주택가격의 실가격과 상승률은 지표에 따라 다르지만 대체로 OECD 기준 약 7~10위 권임

경제규모랑 비슷한 순위

다른 말로 하면 우리나라보다 더 오른 나라들이 있는 것이고 그 나라들의 인상 전 부동산 가격은 거시적 관점에서 우리나라와 비슷함. (뉴욕이 더 비싸다고 미국 전체가 우리나라 보다 비싸지 않음, 세부지역으로 보면 강남도 세계 5위 안에 들지만 일산이 그런건 아닌 것처럼)

즉, 더 높게 오른 나라들의 대응과 정책을 봐야 함

미국의 경우는 주별로 다르지만 우리 버다는 나이브한 정책을, 독일의 경우는 종목과 방식이 다르지만 우리보다 강한 정책을 썼음

중국은 국가 단위로는 오른 나라가 아니지만 주요 메트로폴리탄은 세계 3위권인데 여기는 순수한 투기와 과밀집이 원인임

 

쉽게 말해 문재인 정부 정책을 저기도 썼냐는 거임 혹은 저기는 부덩산 정책 비판론자들 말처럼 시장에 맡기기만 했냐는 거임

그리고 답은 당연히 아님

 

모든 국가의 뉴스나 분석이 코로나 유동성으로 모아져 있음

코로나로 이동이 안 되고 경재 활동이 멈추니까 특히 사람들의 이동과 모임이 밀접한 기업들, 여행업이나 항공운수 등의 돈이 썰물처럼 빠지고 안전자산인 부동산으로 감

언젠가 바이러스 문제가 해결되면 반드시 오를 테니까

그리고 그 사이에도 주가보다는 덜 빠질테니까

 

이게 어느나라에서나 통용되어 온 그냥 투기자본 상식임

오히려 우리나라는 과세 정책을 강하게 건 축에 속했고 정책에 대한 반대가 심해서 더 못 간게 문제 였음

 

 

2. 공급을 늘리면 집값이 잡히나?

단언코 아님

부동산을 다른 재화와 동일시 하면 안 됨

 

적어도 이 나라에서 일부 지역의 부동산은 수요 공급 법칙과 무관하게 오름

 

지금 유튜브에서 부동산 투자 성공 따위의 키워드로 검색하면 2030 중 부동산 대박난 사람들이 자기들 노하우 떠드는 영상을 볼 수 있고 전부 다 예외 없이 초기 소자본으로 경매든 뭐든 첫 매물을 산 후 차익 실현 한 것이 출발점임

 

그리고 어느 정도에 오르면 다주택자로 업그레이드 해서 반복하는게 이들의 요지임

 

다른 일반적인 재화는 사고나면 가치가 떨어지고 중고면 원 구매가보다 낮아짐

하지만 투기가 가능한 재화는 무리를 하든 뭘 하든 일단 사두면 그 가치가 올라서 오른 가치 만큼 증가된 자산으로 더 큰 투기를 할 수 있게 만듦

 

지금 집 없는 사람 수가 100명이니 집을 100채 더 지으면 1인 1주택으로 같이 사는 것 같음???

 

돈 있는 소수가 70채 아니 90채를 수단과 방법을 가리지 않고 먹고 나머지에게 더 높은 값으로 떠넘기는 구조임

 

재개발을 하면 된다고??

역사상 단 한 번도 재개발은 집값을 낮춘적이 없음

재개발로 지어진 아파트가 주변 시세보다 싼데 뭔 개소리냐고??

 

재개발으로 가격이 낮아졌다고 생각하는 사람들은 재개발 지에서 임차인으로 터를 잡은 사람들이 아니라 지금보다 조금 더 싼 아파트가 필요한 외부 사람들임

 

그나마도 청약을 성공해야 그 가격에 사지

결국 피 붙이고 뭐하면 당연히 더 비싸고 심지어 주변 구축도 올림

 

아파트로 진짜 그러냐고??

빌라왕들만 보여서 그렇지 2010년대 중반에 부덩산 큰 손은 재건축 재개발 지역의 분양권을 독점했다 싶은 아파트 복부인들이었고 500채 가진 아파트 왕도 나왔었음

 

이렇게 집을 투기로 산 사람들이 더 싼 가격에 내 놓을리 있나

그리고 이들의 이익 극대화는

더 많이 사고

더 싸게 사고

더 비싸게 팔고

더 이자를 안 내고

더 세금을 안 내는 것임

 

이 정부의 부동산 정책의 실패는 쟤네들과 싸움에서 진 것이고

그나마 성공한 것은 아파트의 과집된 투기를 일부나마 해소한 것임

 

그 결과 금리 인상이 보이자 외곽에 균열이 생기는 것임

 

금리 1~2프로에 뭔 호들갑이냐라고 한다면 당신은 아직 금리 압박에 여유가 있는 것임

 

2020년 대기업 초봉이 약 4200만원임

부부가 같이 다닌다 치면 신혼부부의 평균 기대 소득은 약 8천만원

5년차면 약 1억정도 됨 세전으로

세후는 실재 현금으로 환산 시 월 700정도 언저리

 

어디까지나 대기업 종사가가 저렇고 현실은 같은 나이대 취업 시장 인구의 80퍼센트는 초봉 기준 평균 소득 2800만원 이하임

 

월 700에서 통신비, 식비 등 고정 지출비를 빼면 투자 가능한 돈은 약 400만원 내와이고 1년에 5천 정도임

 

서울 평균 아파트값을 10억이라 하면 

 

무이자로 1년에 5천만원 갚아가도 20년이고

현재 이자로 치면 5퍼센트 기준 매년 600만원이 이자로만 사라짐

 

원리금균등상환이면 월에 450만원 갚아야 님 집임.

어디까지나 표준화 시킨 것이므로 개개인의 사정은 다 다르겠지만 이렇게 집값과 이자는 오르고 소득은 정체되면 신규 진입자들이 포기하고 이러한 금융지출을 못 버티면 그게 바로 급매물로 나오게 되는 사이클임

 

그리고 지금 신용점수 999점대 연봉 8천5백의 신용대출 금리가 지난해 약 2.3퍼였는데 지금 3.4퍼임

내년앤 4퍼센트 넘을 거임

 

집을 가진 모두가 지금 그 집의 모기지를 감당할 수 있고 그 모기지를 유지할 수 있는 지속적인 소득이 있으면 모를까

 

완전고용도, 평생직장도 아닌 지금 시점에서 이걸 유지할 수 있는 사람은 그렇지 않은 사람보다 절대적으로 적음

 

집값의 문제는 공급이 아님

통상적인 수요공급법칙이 적용되지 않는 투기상품에 영끌들이 들러 붙어서 곧 추락할 날 전에 살아 보려고 아등바등하는게 문제임

내가 빚을 지고 산건데 더 싸게 사는건 빚+a의 손실이니까

 

2021년 합산 출생아 수는 약 27만명 쯤 될 것 같고

2025년 대입에는 수도권을 제외한 지방대는 의치약, 한의대 빼고 다 빵꾸날 예정임

 

당신의 집은 몇 년을 갚아야 하는가?

 

 

 

 

댓글 : 24 개
신규 진입자가 10억짜리 집을 산다??
어렵다고 봅니다
돈있는 사람들이나 10억짜리 집을 사죠
지금 10억짜리 집 사는 사람이 영끌해서 산사람이 얼마나 될까요?
어디까지나 뉴스에 많이 잡히는 수치로 예시를 든 것일 뿐이죠
5억이라고 자른다고 달라지진 않습니다.
18평 30년 구축이 8억인데 5억이면 몇 평이나 하려나요?

결국 부부가 사는 실거주 요건을 봐도 10평 후반 아니면 20평 초반이니까 지금 서울 중위권으로 보면 마찬가지라 봅니다.
향후 5년안에 잡값 떨어져요, 수도권 아니구여

지금 윗세대들의 돈놀이에 30-40대가 폭탄들고 있는거임

그 폭탄 밑세대에게 줘야하는데 밑세대가 없으니 그냥 이젠 터질일만 남음 수도권은 예외고
수도권도 떨어지는 것은 떨어집니다
예전에도 그랬고 앞으로도 그럴겁니다
이미 저짐도 나오고요

저는 4대문 안과 일부 주변 대장지역 빼고 내려간다 봅니다
특히 저가 매수로 다주택 투기꾼들 손을 많이 탄 곳이요

서울에서는 서울역 인근 이 대표적이겠죠
수도권이 과연 안떨어질까요? ㅋㅋ
수도권이라는 정의에 따라 다르겠지만
1번 요인은 재택근무제 활성화 입니다

와국계기업과 비대면이 가능하다는게 입증된 기업들은 주 2~3일 출근제로 전환 할 겁니다.

제가 있는 업계는 이미 그렇게 됐고 일부 대기업도 이참에 전환 하더군요 (SK 그룹)

즉 출퇴근 압박의 완화는 장기적으로 서울 중심 과밀집 해소의 트리거가 됩니다.

두번 째는 수요 감소입니다
수요 감소의 핵심은 인구의 순감소와 여력 인구의 감소입니다

그냥 머릿수만 줄어드는게 아니라 취업난으로 소득이 감소하는 것이 핵심입니다

내가 팔고 싶어도 살 사람이 없는데 수도권이 대술까 싶네요

당장 제가 다니던 회사들도 외국계 중에 나람 큰 것들인데 5년 전부터 공채ㅜ없습니다.

매년 신입도 안 뽑고요
성장하는대도 말이죠

37살이 막냅니다

지금 대학생들 어디로 취업 하고 돈 벌어서 집을살까요?
다주택자든 무주택자든 모두가 욕망에 따라 움직인다는 것을 인정해야 현상이 이해되는 거라 생각합니다.
우리나라 주택은 지금까지 비슷한 경제규모의 나라들보다 집값이 쌌는데 이번에 따라잡은 거지요.
거기에 우리나라의 경제가 성장하면서 다들 구매력이 높아지고 몇 년간의 소극적인 주택공급, 양적 완화로 인한 투기 수요의 증가 등이 이런 결과를 낳은 거라 생각합니다.

투기 수요가 빠져도 수요 공급의 법칙은 철저하다고 봅니다. 집값이 하락할 때 좋은 전세가 오르면서도 집값이 오른다는 것이 다주택자들이 배짱 장사를 할 수 있는 근거이고, 이걸 당장 전월세 계약이 끝나가는 무주택자들은 선택의 여지가 없다는 것.

이 말은 현재 시장은 투기 수요로 상승하는게 아니라 선택의 여지가 없어서 오르는 시장이라는 말이죠. 공급이 충분해질 때까지.

여기서 결정적인 차이는 하락에 배팅한 무주택자는 투자 실패로 자산가치가 상대적 하락을 겪었고, 상승에 배팅한 다주택자들은 투자 성공으로 큰 돈을 번 것 뿐입니다.

앞으로도 인간의 욕망은 끝이 없어서 인구가 줄어도 있는 자들은 더 좋은 위치의 좋은 주택에 모여 자신들의 입지를 공고히 할 것이고 경제 성장에 따른 집값 상승이 더욱 높아질 겁니다.

저소득층들도 경제성장에 따라 눈이 높아져서 예전 어른들이 살던 반지하방 같은 곳이나 30년도 넘은 허름한 주택에 살고 싶어하지 않는 세상이죠. 주택보급률 100% 초과가 의미없는 이유입니다. 집이 남아돌아도 내가 원하는 수준의 집이 아니면 의미가 없는 세상이 되었다는 겁니다.

대신 별로 중요한 입지에 집을 가진 자들은 집값이 정체되거나 소폭 상승 및 하락을 겪게 될 것이고 그조차도 없는 무주택자들은 안 좋은 입지에 모여 살거나 비싼 월세를 내면서 저소득층으로 떨어질 확률이 높아지겠죠.
말쓴 하신 부분도 간과해서는 안 되는개 맞습니다.
반박할 생각은 없고 다만 다르게 보고 전망한다고 보시면 되겠네요

제 업의 특성상 출생아 수가 민감해서 모니터링을 정기적으로 하는데 제 걀론은 저렇더라고요
물론 공급이 충분해지는 순간 선택의 폭이 넓어지니 입지가 나쁘거나 과대평가된 집들은 큰 하락을 겪을 겁니다. 다주택자들은 돈이 안 된다 싶으면 실거주자들처럼 다음 상승기까지 버틸 여력이 없으니 마구 팔 것이고.
문제는 2023~25년 즈음까지 버티지 못하여 비싼 전월세에서 살거나 무리한 영끌로 집을 사는 사람들이죠.
모집단을 어떻게 잡냐 문제이기도 하네요
예를 들어 모닝 타는 사람들이 전부 제네시스나 벤츠는 못탑니다
근본적으로 본인 소득의 한계가 있으니까요
부동산은 사면 오를거라는 인식이 있다지만 그 사이 떨어지는 구간 또는 소득이 감소하거나 없어지는 구간을 못 버티는 사람들은 결국 토해 내고 이런 경우는 거시적 경기 영향에서 오는 상황이 많았으니까요

저는 다주택 수요를 합리적인 선에서 억제했어야 한다고 보는 축입니다.

100개를 지어서 1~2명이 무한정 사는게 아니라 2~3개로는 막아야 미친 공급난이 안 생긴다고 해석하거든요
동의합니다. 앞으로도 인구감소와 고령화가 국가경제에 얼마나 영향을 미칠지에 달렸겠죠. 전통적인 이론처럼 치명적일 것인지 과학기술의 발달로 생각보다 큰 영향이 없어질지.
그리고 인구감소와 공급폭탄이 오는 시점에서 안 좋은 입지에 집을 산 사람들은 쓰라린 맛을 경험하게 될 것이라는 점도.틀림없는 사실이고.
30년...ㅠ전 30년... 공감많이가네요...
여기다가 종부세 도 많이 올라 부담감이 더커져서...ㅠ
요즘은 영끌도 진짜 위험한거 같아요...
선거철이라 여야후보들 부동산 대책이 정반대라..실수요자들운 숨직이며 지켜보고있죠..그만큼 지금현재 거래가 없는것이고...선거후에는 당선자에 따라 분위기가 크게 달라질듯.
이런 글 너무 유익하고 좋습니다 종종 보러오겠습니다
부동산에 아예 까막눈인데 무주택자라 하나쯤은 산다고 하면 한 2030년쯤엔
많이 떨어져 있을가요?
주삭이든 부동산이든 개미의 전략의 핵심은 시간과 인내심입니다.
반드시 기회는 옵니다.
지금은 절대 아닙니다.
이미 폭탄 터지는건 확정됐고;; 이걸 얼마나 늦추냐 문제인거 같습니다...

현 2030세대 에서 터지냐....그 밑에세대에서 터지냐.....둘중에 하나임...

사람들 인식도 집이 투기가 아닌 주거 기준으로 바뀔거구요...

지금 2030은 진짜 생각 잘해야함.....
하락이야 시간문제죠. 주식과 원리가 같죠...높은 가격에 팔려면 높은 가격에 사줄 사람이 필요한데 지금 사람들 벌이로 지금 집값이 감당이 안되죠...가뜩이나 신혼부부도 급격히 줄고 있어요.. 기존에 집 가진 사람들이 팔고 옮겨야 하는데 세금으로 다 떼가니 옮기는게 손해고
맞습니다.
제가 취업을 10년 전 20대 후반에 했는데 그때 제 나이기 결혼 적령기랍니다
어렸을 때 본 영심이의 홍두깨 선생이 26~28에 노총각이라 헸는데 말이죠
지금도 곧 마흔의 미혼인데 결혼이 안 늦었답니다
동갑내기 여자분들은 출산도 힘들텐데 말이죠

이게 인식의 변화 입니다.
불과 10년만에 30대 후반이 결혼 적령기로 무려 10년이 늘어난거죠

애들 수는 절대 회복시키기 어렵습니다
지금의 부동산 투기 공화국에서는

그리고 무엇보다
일자리

미국 2030의 50퍼가 플랫폼 노동자인데 우리나라는 더 하면 더 하지 덜 하지 않을 겁니다.

현대차가 보스턴다이나믹스 인수하고 미국 공장 깠을 때 느꼈죠

제조강국에서 제조인력의 종말을요
영끌 실슈요자들의 전략은 몇 개 안 됩니다.

1. 이대로 올라주거나 떨어지지만 말자 - 언제까지? 내가 더 나은 집으로 갈 때까지
2. 조금이라도 오르면 차익보고 이사하자
3. 더 무리해서 2가구로 가고 투자 목적과 실거주 목적으로 나누자

더 많은 전략이 있더라도 핵심은 집값이 현상 유지 또는 올라야 합니다.

5억짜리 과열지구에서 자기 자본 2억 + 3억 대출로 받은 사람이
집값이 5천만 떨어져도 실재 부채 효과는 그 이상이 되죠

대한민국 100명 중 최소 60명은 저거 못 견딥니다
인구가 줄어드는데 영원히 오르지는 않겠죠....특히 지방..
도지역은 이번코로나때 하나도 안오른 지역 많아요.

지방도지역은 벌써붕괴시작됐다고보구요..
광역시는 외곽부터 붕괴..(이미 미분양 속출)

서울경기는 그나마 버틸걸로 봐요...(근데 이것도 인구 4천만 유지될때이야기지..3천만 단위로 가는 40-50년 지나면.......)
맞아요 예를 들어 광주광역시의 경우 신축은 10억에 가까운데 구축은 그대롭니다.
풍암지구 같은 곳은 구축이래도 서울 기준으로 썅쌩한 20년차들인데 아직도 2억 내외에요 20평 중후반이

그럼 신축 산 사람들은 던 있어서 샀다 치는데 구축 가격이 안 뱐했다? 이말은 곧 몇 가지 중요한 점을 시사 합니다

1. 수요 없음
신축이 집값을 올리면 구축도 올라야 합니다. 수요가 있다면 말이죠
지난 4년간 자연 상승 정도 밖에 없다는 건 수요가 없으니 신축 살 사람만 산거고 나머지는 그냥 유지라는 겁니다.

2. 신축 투기수요자의 몰락
일단 미칠듯한 경마로 올렸는데 1번의 이유로 후속 구매자가 안 나오네요
그럼 자기가 그 돈 주고 살던가 싸게 팔겠죠
몇몇 곳은 나오더군요 호가 낮춤이

이건 시작입니다.
지역 거점대학인 부산대, 전남대가 모집정원 미달입니다.
인근 지역의 젊은 애들도 없다는 걸 의미하죠

이들이 취업 시장에 나올 시기는 길어야 5년이고 당신의 모기지는 반도 안 됐울 때 입니다.
이래서 특화도시기반으로 젊은층 인구를 분산시켜야 한다는 말이 나오나 봅니다.
우리나라는 주거용 목적보다 시세차익 노리는 목적이 더 강한 것 같습니다.

일본 같은 경우에는 진짜 좋은 위치 말고는 부동산 구매해도 중고라서 시세 떨어지는데 우리나라는 오히려 재개발이니 뭐니 하면서 시세 올려버리니까요.

일본처럼 30년 장기 대출 가능한 것도 아니고 소득이 안정적이지 않으니 어쩔 수 없는 구조라지만
앞으로 인구 감소하고 그러면 주거 기준으로 바뀔 수 밖에 없겠죠.
글 잘쓰시네요. 많은 부분 동감하고...
사실 계속 언론 조장해서 익명으로 뒤에 숨어서 이익의 사유화, 비용의 사회화를 하는 인간들이 문제라고 봅니다. 돈을 버는건 내가 잘한거고, 그부분 세금을 올리는건 니가 잘못한거고. 라는 식에,
여론 선동하고 실제로 그게 아니면 그냥 익명속에 숨어서 책임을 지지도 않는. 아니면 말고식.
종부세 올리면 집값오르니까 그게 전세시장 / 월세로 전이되서 오히려 피해가 전가된다고 하는데
그러면 뭐 종부세 내리면 월세 낮아집니까. ㅋㅋㅋ
미국은 캘리포니아에서 집 가지고만 있어도 세금이 2%에 가까운데, 무턱대고 이러면 미국가서 스타벅스 차리겠다고 ㅎㅎㅎ
친구글 비밀글 댓글 쓰기