[기본] 어차피 집값은 오를테니까 버티면 된다.

마이피에 수 차례 남긴 것처럼 나는 폭등 국면이 비정상이라 생각하고 부동산 투자를 하지 않았었다.

비트코인도 이해를 할 수 없어서 투자 하지 않았었다.

대신 배운게 도둑질이라 대학원 때 전공을 살려 주식투자를 꾸준히 해 왔고 어느정도 상담할 정도의 부를 축적했다.

가까운 사람들 중 이러한 나에게 주식에 대해 문의하는 경우가 있는데 부동산에 대해서는 내가 부정적으로 이야기 하다 보니 잘 묻지 않았다.

그 중 한 선배는 지난 여름 서울 모 지역의 대장 아파트 중 하나를 영끌로 매수 했는데 어제 술 한 잔 마시며 그에 대한 이야기를 꺼내 오늘 그에 대한 글을 남기고자 한다.

그 선배에 대해 대략적인 부분을 말 하자면 40대 대기업 과장이고 형수는 공기업 계장이다.

나이는 선배닌 40대 형수는 30대 후반이고 부부 합산 소득은 세후 약 1억 4천 정도이다.

세후 이므로 이들의 월 순 현금흐름은 약 1,200만 원인데 유치원 다니는 자녀가 하나 있고 이 아이를 돌볼 가사도우미와 영어유치원에 들어가는 비용을 제하면 약 8백만 원으로 생활을 영위한다고 할 수 있다.

20억에 달하는 아파트 구매는 본인이 가진 현금 8억, 부모에게 증여 받은 5억 그리고 남은 금액은 대출로 마련 했는데 40% 규제지역이었으므로 사실상 잔여 부족분의 전부를 담보대출로 받았으니 대출은 7억이 있다고 할 수 있다.

여타의 생활비 지출을 제하면 7억에 대한 대출로 고정지출을 따질 수 있는데, 현재 금리가 5%정도 적용 받지만 계속 늘어난다고 하니 23년도 예상 이율을 6%로 잡고 계산해 보겠다.

7억에 연대출 이자 6%를 적용하면 연 이자는 4,200만 원이고 월로 따지면 매달 은행이자만 350만 원이 나간다는 말이 된다.

원금도 넣어야 겠지만 편의 상 이를 제하면 월 8백만 원에서 절반에 가까운 350만 원이 이자로만 나가니 이들 부부는 남은 생활비 (교통, 통신, 보험, 연금, 식비 등)을 남은 450만 원으로 해결해야 한다.

물론 이 돈이 적은 돈은 아니지만 자본주의 사회에서 돈의 가치는 그 사람의 생활 수준에 따라 달라지기 마련이다.

백 만원을 버는 사람에게 2백만 원은 큰 돈이지만 5백을 벌던 사람이 4백을 받게 되면 큰 충격이 따르게 된다.

아무튼

이 선배가 매입한 아파트는 매입 당시 30평형 기준 약 20억 초반을 형성 했는데 최근 급매로 18억 가량에 몇 차례 거래가 됐다고 한다.

그의 고민은 장기적으로 집이 오른다고 가정하고 대출금을 빨리 갚는 것이 나을 지 아니면 하락할 것이 자명하니 손실 최소화를 위해 빠른 매매나 전세를 주고 대안을 찾을지에 대한 것이다.

어느 쪽이든 쉽지 않은 결정이지만 현재 추세와 과거 사례를 보면 나는 매매를 권유하고 싶다고 했다.

적어도 전세를 내 주고 대출금을 상쇄하고 상황을 볼 것을 권유 했다.

그 이유는 결국 현금흐름 때문이다.

만약 집값 하락 추세가 딱 3년만 더 간다고 가정해 보자

20억 아파트가 그때까지 완만한 하락을 통해 15억이 됐다고 가정해 보자

그는 20억 아파트를 자기자본 13억 + 은행 대출 7억으로 매입 했다.

집값이 떨어지게 되면 은행은 다음과 같은 압력을 가한다.

떨어진 집값 만큼 대출 원금 상환을 압박하는 것이 1번

그리고 오르고 있는 금리만큼 이자를 물리는 것이 2번이다.

만약 은행이 매년 1억씩 원금 상환을 요청 한다면 이 선배의 대출 상환 자금 조달은

1) 전세를 내주고 그 차이로 지불

2) 신용대출을 통해 지불

1)이 합리적일 것 같지만 지금과 같은 상황에서 전세도 쉽지 않고, 전세를 내 주더라도 결국 본인도 살 집을 구해야 하니 금야ㅐㄱ 맞추는 것이 녹록치 않다. 따라서 2번으로 할 확률이 높은데 지금 금리에 회수가 불가능한 은행돈을 내는 것도 어렵다.

은행에게 상환하는 1억은 그냥 은행이 가져가는 것일 뿐 내 집값을 상쇄하지 않으니까

따라서 선배는 1억을 약 5~7% 금리로 대출 받아 주게 되는데 여기에도 이자가 붙으니 7억의 대출금은 다음과 같이 재편된다.

7억 중 대출 잔여 6억 (주택담보대출)

3천 6백만 원

1억 상환을 위한 대출금에 대한 이자

700만 원

이자 합계 

4천 3백만 원

즉 앞서 초기 대출금 7억의 대출이자보다 백만 원이 늘게 된다.

이러한 상황이 앞으로 몇년 반복되면 그 만큼 회수 불가능한 대출이자가 빠져나가게 된다.

그러다 운이 좋아서 5년, 혹은 10년 뒤에 집값이 지금 가격으로 회복 또는 오른다고 해 보자

그래도 문제다

이미 그 기간동안 이 선배는 최소한 매년 약 4천만 원가까운 이자를 지출하므로 5년이면 2억을 이자로 날리는게 되고 그 기간 오른 인플레를 생각하면 집값은 지금 20억 보다 한 참 높아져야 한다. 각종 세금도 무시 못하기 때문이다.

즉 벼락거지를 탈출하려고(그 전에도 은평구에서 잘 살았으면서) 영끌은 아니지만 대출 받은 선배는 지금 단단히 꼬였다.

부동산의 호흡이 길어서 잘 못 받아들이는 사람들이 많지만 주식만 해도 삼전 8~9만원에 물린 사람들은 나중에 오를 것이라는 확고한 믿음이 있어도 지금 지옥에 산다.

하물며 레버리지를 사용하는 부동산은 망므 고생만으로 끝나지 않는다

이자라는 현실이 당신의 가처분 소득을 갉아  먹기 때문이다.

어제 난 그 선배에게 위로와 함께 술값을 지불해 줬다.

미안 하지만 드디어 내가 집을 살  시기가 다가오는 것 같다.

[언네임드]

자산가격은 결국엔 오르긴 할 것이라고 생각합니다. 전쟁이나 천재지변으로 그 자산이 소멸되지 않고, 나라를 운영하는 집권자들의 심각한 실기가 없는 한. 말이죠.
그 속도가 문제일 뿐.
20억 영끌한 그사람은 소득이 높은 수준이긴 하지만 전세를 내주든 팔든 양자택일을 하는게 금전적으로는 현명한 선택이긴 하겠네요.

[6411번버스]

저도 기본적으로 자산 가치 상승에는 동의합니다만 요즘은 잘 모르겠다는 생각도 들고 있습니다.
예전이라면 생각지도 못한 일들이 터지는데 가장 큰 문제는 기후변화에 따른 식량 문제가 과연 일시적일까라는 생각이 들기 때문입니다.

다른 것은 모두 줄이고 선택할 수 있어도 식량은 불가능합니다.
식량가가 오른다면 고정 지출비가 오르게 되고 오른 만큼 모든 산업 분야의 급여에 충격이 옵니다.

예컨데 연봉 3천만원에 식비로 1천만 원을 쓰다가 연봉은 4천으로 올랐는데 식비가 2천만원이 든다면 사실 상 가처분 소득은 변한게 없죠
게다가 그 2천만원으로 구매해야 하는 것들도 똑같은 문제로 가격이 오르게 되면 실질가처분소득 효과는 낮아지는데 이게 자산을 받칠 수 있을까 하는 생각이 듭니다.

만약 작년, 올해와 같은 수준의 글로벌 식량난이 일시적인 현상이 아니라 영구화가 된다면
그리고 이것이 해결될 때까지 모든 지출비용 증가로 전이된다면 집이 우선이 될까요?

[niji2ro]

돈많은사람 걱정 뭐하러 하는지 모르겠네요
글쓴분도 곧 집을 살거라고 하는데
집을 사고나서 스탠스가 어찌 바뀌게 될지 궁금하네요

[6411번버스]

돈 많은 사람 걱정이냐 아니냐로 보였다면 죄송하지만 글에서 말한 것처럼 결국 자본주의 구조에서 각자가 버는 만큼 보이는 것도 다르고 생각하는 것도 달라지는 건 당연한 사실 입니다.

제 글의 요지는 돈 많은 사람 걱정이 아니라 돈이 많든 적든 부동산이라는 자산의 위험에 대한 부담과 그에 따른 앞으로의 현상입니다.

그걸 염두해야 앞으로 자산 분배나 투자 방향을 세울 수 있기 때문입니다.

[soniceguy]

한국 집값은 오를수 밖에 없다고 생각함. 심각한 인구수 퇴화로 지금 침체기 지만 결국을 이래되면 문을열고 외국인에게 한국이민을 쉽게 할수도 있음. 한국이 지리적 요건과 이미지가 좋아 이래되면 인구수는 잡을수 있고 중국, 일본의 자연적 재해나 뻘짓으로 한국 이민 대다수도 올수 있다봄... 잠깐 행복회로 돌려봤다..

[6411번버스]

인구 감소 국가에서 발생하는 전형적인 현상이니 이민에 따른 인구 증가는 충분히 있을 수 있죠
하지만 싱가포르 등 이민으로 노동력을 받치는 국가를 보면 원주민들이 모두 경제적 우위에 있지 않는한 결국 외국인 내국인 차별 없이 부익부빈익빈만 가속화 되는 것이 걱정입니다

[뻥튀기 맛있어]

글 읽어보니 농사짓던 할아버지께 땅 물려받고 토지보상 받아서
통장에 50억 있는 제 친구가 가장 행복한 사람이군염;;;
물론 자기명의 아파트도 있고;;;
결론은 그냥 금수저가 최고;;;

[Rucy~]

저도 비슷한 생각에 작년말에 계약하고 올해 1월에 매도하여 현재는 무주택자입니다.
뻔히 금리도 오르고 있고 현재 집값이 너무 많이 올랐다는 생각에 매도했지요.
뭐.. 결국은 집값 오른다고들 하지만 그곳은 한국전체가 아닌 서울의 특정지역일 가능성도 있구요.
오른는것도 결과론적인 얘기일뿐 비선형적 그래프를 그리며 오를것이고 들쭉날쭉 할땐 때로는 매도의 전략이 자산의 극대화를 가져올 수도 있다고 생각합니다.
전 현재 전세를 살고 있고 남은 현금은 주식, 예금, 채권, 달러 등에 분산해서 넣어두고 있습니다.
결국은 본인의 선택이겠지만 맹목적으로 부동산은 끊임없이 상승한다고 믿는 분들은 지난 하락기를 겪어보지 못한분들이라 생각됩니다.
저도 하락기를 거의 6년정도 겪고 매도를 한 경우라 마음고생이 있었거든요.
저는 다음 매수 타이밍을 24~25년 정도로 생각하고 있습니다.

[6411번버스]

대단한 결정을 하셨네요.
정권이 바뀌는 것 때문에 매매를 못 친 사람이 더 많을텐데 작년 초 매입하고 1년 만에 매매 쳤다는 건 나름의 안목이 있으신 반증 같습니다.
저 또한 그렇지만 대다수의 사람들은 더 버티려 했을 타이밍이었을 겁니다

[Rucy~]

아 제가 오타가 나게 글을 썼네요.
작년말에 매도계약하고 올해 1월에 매도하였다는 겁니다ㅎㅎ;
보유기간은 약 8년정도 가 되네요..

[6411번버스]

어쨌든 올 초는 다들 숨고르기다 정권교체로 오른다 내린다의 혼조세 였는데 결과적으로 매매가 끊긴 지금을 보면 좋은 판단인 것으로 보입니다.

[silvermoom]

공급이 많지 않은 지역은 슬슬 매입을 고려하는 것도 좋을 것 같아요.
여전히 높은 다주택자 취득세와 금리 인상의 장기화는 매매 수요를 감소시키는 분명한 하락 요인이지만, 근본적인 공급 문제를 해결해주지 못한다고 봅니다.
공급문제가 해결되지 않는 지역은 전월세가 점점 부족해져서 상승하게 될 수도 있습니다.
공급이 많지 않은 일반적인 지역은 내년이 좋은 입지의 집을 싸게 사는 적기가 되지 않을까 싶습니다.

[guadnpqez]

이론적으론 장기적 관점에서 우상향이지만 개인이 가질수 있는 자산중에 제일 큰게 부동산이라 큰 부자가 아닌이상 주기적인 출렁거림이 올때 태연하게 버티기가 쉽지않죠.
미국은 계속 추가 금리인상을 할테고 중국 부동산도 위기 상황이라 솔직히 아직은 집구매하기 적절한 시기는 아닌듯 하네요
굳이 사겠다면 최소 10~15%정도는 빠지는거 확인하고 들어가야한다 봅니다

[남자의 미래]

미국 최악의 경제침체라...연준에선 내년에 금리하락 양적완화 또 할듯 예상이고..다시 실물가치들 및 물가가 더 쳐오를전망...