[기본] 전세계약 잘 아시는 분 특약들 좀 봐주실수 있을까요?

담주에 전세계약 앞두고 특약 준비중입니다. 

전세 계약이랑 대출은 태어나서 첨이라 긴장 만빵이네요.

이리저리 알아보니 사기꾼이 진짜 맘먹고 들어오면 임차인이 뭐 할 수 있는게 없는 것 같긴 하더라구요.

이리저리 알아보면서 만든 특약들인데 여기서 꼭 넣어야 할 특약이나 추천 하고 싶으신거 있으면 알려주심 감사하겠습니다.

특약 1  

본 계약은 임차인의 전세 자금 대출 실행을 전제로 하며 전세자금 대출이 불가할 경우 계약금을 즉시 반환하기로한다. 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 전세 자금 대출 미승인시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금을 즉시 반환한다 

특약 2  

임대인은 임차인의 보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극 협조하며, 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 보증보험 가입 미승인시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금, 중도금, 잔금 등 지급한 금원 전액을 즉시 반환한다. 다만 잔금지급 후 1~2개월 내에 가입할 것을 조건으로 한다

특약 3

임대인은 잔금지급일 익일까지 담보권이나 전세권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다.

특약 4

임대인은 잔금 지급일 또는 보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권 이전 등기를 신청하지 않는다.

특약 5  

임대인은 국세나 지방세, 근저당권의 이자 체납이 없음을 고지하며, 임차인이 세금 체납 내역을 확인해보는 것에 적극 협조한다 만일 세금 체납이 확인되는 경우 잔금일 이전까지 체납액 전액을 상환하며, 이를 어길 시에는 계약은 무효로 하고 지급한 계약금은 즉시 반환한다. 

특약 6

임대인은 계약 기간 중 매매 또는 담보 제공시 반드시 임차인에게 사전통지한다. 만약 사전통지 하지 않을시 임대차계약을 해지할수있고 거기서 발생한 손해는 배상해야한다.

특약 7

임차인의 책임이 없는 시설물의 고장, 노후로 인한 사유등 임대인이 적극 수리하기로 한다.

특약 8

임대차 계약 만료일에 타 임차인의 임대여부와 관계없이 전세 보증금을 즉시 반환한다.

[Starlike]

내용들이 어느 정도는 필요하고 이해는 가는데
임차인이 돈 없어서 대출받아서 남의 집 빌려 들어가는 마당에
임차인 사유로 대출 거절되도 계약금 반환인거부터가
임대인이 양해를 해주어야 하는 손해 감수하는거고
또 본인이 불안하다고 구두나 서류 확인 정도로 끝날 일까지
특약으로 지나치게 까다롭게 굴면 임대인은 굳이 그런 계약 할 필요가 없으니
협조적으로 나가는게 서로 좋겠죠. 일단 필수적인 요소는
임대인 사유 전세대출거절, 잔금다음날까지등기부유지, 전세보증보험협조
입주 전 발생한 공과금 및 하자 정리 정도가 있겠습니다.

[One피스]

이렇게 긴 특약은 보지 못했는데..이미 임대차보호법에 있는 내용들이 대부분인데 굳이 특약을 저리 길게 넣을 필요 있을까요?

임차인이 정말 안구해지는 집이라 임차인이 갑이라면 저렇게 하셔도 되고요..

[오픈워터]

1~4.까지는 일반적인 내용인듯하구요 5번은 요즘 추세이긴 하지만 임대인이 거부해도 문제 되지 않지만 그런경우 부동산에 문제가 있을 가능성이 있으며 문제가 있는경우 보증보험가입이 불가합니다.
6의 경우 고지를 해야할 의무는 없는걸로 알고있으며 매매나 대출이 이루어진다 한들 보증보험으로 커버 가능하고 전입신고 확정일자 신천 이후에 이루어진 부동산 계약으로 인해 임차인이 전세보즈금을 반환받지 못한 상태로 다른곳으로 이사를 가야하는 경우 임대차등기명령을 이용하여 이사 전 주소지에 살고있는 것과 동등한 효력을 지니므로 이것을 통해 대항하면 문제 없습니다.
7번은 사소한 부분까지 임대인에게 수리 및 수리비용을 요청하는 것은 사실상 상당히 귀찬고 대부분 이런 부분은 임차인이 수리하여 생활합니다.
보일러나 수도배관 등 큰돈이 드는 부분이나 건물 노후로 인해 임차인의 책임이 없는 고장 및 파손으로 생기는 수리비용은 당연히 임대인이 부담해야합니다.
8번의 경우 부동산임대차 계약상 당연한 내용이지만 현실은 그렇지 못하기때문에 새로운 임차인이 구해져야 전출가는 임차인에게 임대보증금을 반환할수있습니다. 따라서 8번은 임대인이 거부할 가능성이 매우 높고 임대인과 임차인이 이부분을 협의하지 못하면 부동산 계약은 이루어지지 않겠죠

[Artificial]

특약 1번 첫문단은 대부분 계약에 포함된 내용이긴 하나
두번째 문단은 하자 유무 파악이 어디까지인지가. 일단 대출 승인 안날 경우는 대부분 집 이상 보다는 임차인 신용도 문제라서(집주인도 얼마까지 대출이 가능한지 파악해둠)

[닉네임 수정-중복확인]

저도 한 달 뒤엔 전세 구해 나가야 하는데 즐찾해두고 봐야겠네요.

[민호☆]

특약 넣은 것은 좋은데 벌칙이 없으면 의미 없어요.

[OPERA85]

까다로운 집주인이면 계약안함. 세입자가 너무까다로워보여도 계약안함. 나중에 뭐 고쳐달라 이것저것 이야기할거같고 뭐가 하자니 어떠니 이럴거같아서 저라면 이런세입자랑은 계약안할듯 조금 부드럽게 일반적인 민법상 관련된건 지우시지 계약서 2장될듯

[7565546811087057]

보증보험 가입 여부부터 확인하시길.

전세계약 후 보증보험 가입 유무를 확인을 왜하시는지? 마음먹고 계약후 보증보험 가입안되더라도 돈 먹고 나르면 그만, 사전에 해당 건물이 보증보험이 가능한 집부터 알아보셔야 해요