[ 일상 이야기 ] 임대차 3법 관련 원룸 - 전세계약 관련 질문 입니다.

LINK : https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/07/782324/

현재 서울 에서 원룸 전세 계약으로 생활 하고 있습니다.

2019년 7월 ~ 2021년 7월 까지 2년 계약으로 입주를 하였습니다.

만료일이 다가 와서 재계약을 생각 하고 있었는데 오늘 집주인 한테 문자로 연락이 와서 만약 재계약을 하려면 전세 에서 월세로 바뀐다 라고 왔습니다.

그래서 일단은 임대차 3법 에서 제 상황이 있는가 검색을 해봤습니다.

Q : 계약갱신청구권 행사 시 전세→월세 전환이 가능한지.

A : 개정 법률상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세에서 월세로의 전환은 '곤란'하다. 다만 임차인이 수용한다면 월세로의 전환이 가능하나, 주택임대차보호법 제7조의 2에 따른 법정전환율을 적용한다. 법정전환율은 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 '10%'와 '기준금리(현행 0.5%)+3.5%' 가운데 낮은 비율을 적용한다. 

저와 같은 상황을 찾았는데 저기에 보면 '곤란'하다 라고 적혀 있어서 대게 애매 한거 같네요.

저는 집주인 한테 난 기존과 같은 전세로 재계약을 하고 싶고  전세금을 올린다면  최대 5% 상승률로 적용 해서 계약 하고 싶은데 제가 월세 전환을 수용 안한다면 집주인은 무조건 할 수 없는건지 궁금 하네요

혹시 저와 비슷한 사례가 있으신분 계신가요?

그리고 계약갱신청구권으로 집주인이 특별한 사유 없이 재계약을 거부 할 수 없고 가격 상승은 최대5% 까지 올릴수 있는 이것은 첫 재계약 할 때 한번만 적용 되는건가요? 

재계약 이후 2번째 재계약 할 때는 집주인이 특별한 사유 없이도 거부 할 수 있고 가격 상승은 5% 이상 올릴 수 있는건가요?

[ㅤㅅㅣㅋ]

알기로 안되고 전세 5% 올려 받을수 있다고 알고있고 그 이상은 안되는걸로
2년을 보장해주는건데 이전에 전세살때 5%이상 올려받았다면 이걸 5%내로 조정해서 올려줄수있음.
으로 알고있습니다. 그러니까 5%이상은 안되겠죠.
월세 전환하기 위해서는 현 실거주자하고 합의가 있어야는데 그럴맘이 없으니까 월세전환은 안되죠.

다만 집주인이 실거주 하겠다하고 나가라 하면 답없습니다.
그러니까 잘 조율 해보셔야 겠죠.

[깡달프]

월세전환은 임차인 동의가 있어야 가능하다는걸 집주인 한테 설명 할 때 원만하게 잘 될지가 좀 걱정이네요
답변 감사합니다~

[보반]

최대 상승률(전세 기준 5%)에 준하여 월세로 전환할 듯 싶습니다.
전세 계약 갱신 청구권 사용 후 계약을 하게 될 경우 시세로 계약을 해도 문제가 없다 합니다.
해당 지역 전, 월세 시세가 많이 상승하였다면 아마 그에 준한 가격으로 집주인이 계약 조건을 새로 제시하겠지욥..

[깡달프]

답변 감사합니다~

[미누미13]

임대인 기준으로 말씀 드리면

재계약이 아니라 계약 연장입니다.

임차인 동의가 있으면 월세 전환 가능합니다.

단 5프로 인상분에 한해서는 동의 없이 월세로 받을수 있습니다.

인상금액 x 2.5%(현 기준금리 0.5% + 2%) / 12(개월) = 월세

[깡달프]

제가 하려는건 재계약이 아니라 계약 연장 이군요
역시 임차인 동의가 있어야 월세 전환 가능 하군요
답변 감사합니다~

[sorceria]

위의 분이 거의다 설명해주셨고 추가적인 설명을 덧붙여보겠습니다.
1. 5프로 재계약이 아니라 쌍방합의하에 5프로까지만 올릴수있으며 2년만 더 살수있는 법으로 보장된 연장권을 쓰시는것입니다. 이 경우는 2년후에는 어차피 나가야 할경우에 추천. 계약서도 꼭 필요하신게 아니라면 작성하실 필요는 없습니다.
2. 2년이상 더 살아야할 경우는 주인의 요구대로 들어주시고 말 그대로 재계약을 하시는것입니다. 어차피 주인과 사이나빠져가면서 2년이상 더 사시기는 힘드리라 생각되네요.
3. 마지막으로 주인측에서 계약만료 2개월전까지 실입주하겠다고 하면 1,2번은 전부 소용이 없습니다.
연장권은 첫계약이나 재계약시에 한번씩만 주어지는 티켓같은겁니다.

[깡달프]

현재로써 2년 이상 보다는 2년만 연장 생각 하고 있었는데 1번 답변 감사합니다!
집주인이 월세 전환 하다는걸 수용 안하고 전세 그대로 계약 연장 하겠다고 말을 할건데 이게 원만하게 잘 될지가 좀 걱정 되네요
답변 감사합니다~

[sorceria]

그냥 수용안하고 그냥 전세로 살겠다고 하면 집주인은 그대로 하는수밖에 없습니다. 임대차법은 세입자천국이거든요. '월세전환은 못해드리겠고 전세금 5프로라도 인상해드리고 2년뒤에 나가겠습니다'정도로 말씀하시면 되겠네요.

[깡달프]

저렇게 일단 말 하면 되겠네요 정말 감사합니다!
만약 5%를 인상 하겠다고 하면 계약 연장 이지만 계약서를 다시 쓰는게 맞겠죠?

[sorceria]

아닙니다. 위에 말씀드렸다시피 그냥 구두로도 효력을 갖습니다. 그냥 5프로 올린 금액만 주인에게 입금하시고 지내시다가(입금 내역이 남아있으니) 만기일에 잘 찾아나오세요. 정 불안하시다면 계약했던 부동산에 다시 찾아가셔서 대필요금 조금주고(아마 10만원이거나 이하일듯) 써달라고 하셔도 됩니다.

[깡달프]

처음 집주인 한테 연락 받고 좀 불안 하고 마음이 뒤숭숭 했는데 좋은 정보, 답변 덕분에 좀 편해졌네요
정말 감사합니다!