[잡담] 전세건물 경매 관련해서 질문드립니다.

제가 전세5천에 월세 25로 입주중인데 그 건물이 경매로 넘어갔습니다.
지금 경매 낙찰은 됐고 낙찰자가 입금하는걸 기다리는 상황인데 현재 법규상 제가 2500까지는 임대차보호법에 의해 보호받는다는걸 알았습니다.
그럼 여기서 문제가 되는게 나머지 2500은 어디서 받을수 있을까인데. 이게 집주인에게 채권형식으로 남는다고 하더라구요. 그래서 시효만기전까지 계속 요구할수 있다고 합니다.

질문1. 제가 개인적으로 그 원래주인을 민사소송을 건다거나 다른방법으로 돈을 받을수 있는 방법이 있을까요?
질문2. 이런 문제에도 변호사 선임이 필요한건지? 만약 필요하다면 수임료같은건 어떤식으로 지불하며 금액은 얼마정도 예상을 해야하는지?

이 두가집니다 혹시 경험이 있다거나 알고있는게 있다면 댓글좀 부탁드립니다.

[스카이화이터]

법무사나 경매전문 중개인한테 물어 보는게 좋을 듯.
돈이 걸린 문제는 정확하게 알아야 하므로 인터넷 댓글 보다는 비용이 들더라도 전문적인 상담을 해보는 걸 추천.

[Ru dell]

안그래도 월요일날 찾아가려구요. 근데 그전에 사전조사를 좀 해가야 맘이 편할거 같아서 혹시나 싶어 적어놨습니다.

[불량주부]

작년까지 서울 기준 7,500만원 이하 전세 2,500만원 보장이었는데 올해 9,500만원 이하 전세 3,200만원 보장으로 바뀌었습니다.

전세5천에 월세 25만원이시면 원래 7,500짜리 전세로 보이는데 반전세로 계약을 전환하신 것 같네요.

1. 임대차보호법에서 보장하는 3,200만원은 보장받으실 수 있습니다.
문제는 나머지 1,800인데 일단 등기부등본을 띠어보고 확인하셔야합니다.
제1금융권에 얼마만큼 근저당이 잡혀있는지?
제2금융권에 얼마만큼 근저당이 잡혀있는지?
일단 집매매가를 확인하시고 저당권 우선순위를 확인하셔야 합니다.
제1금융권의 대출액이 집매매가에서 루델님의 전세금 5천을 뺀 금액을 넘어선다면,
나머지 1,800은 받기 어렵습니다. 제1금융권의 우선순위가 높기 때문이죠.
이른바 흔히 말하는 깡통주택인 겁니다.

2. 만약 깡통인 경우에는 추심을 해야하는데... 솔직히 받기 어렵습니다.
집주인들은 세입자들보다 발빠르기 때문에 다 빼돌렸을겁니다.
변호사를 써도 은닉재산에서 추심하시기는 어렵죠.
사실 이런 건은 법무사 통하시고 한 50만원 수임료를 지불할텐데...
별다른 효과는 없습니다.

전세계약 하실 때 거주하실 집의 등기부를 확인하시고 근저당이 많이 잡혀있으면 피하셔야 위험을 덜 수 있습니다.

[Ru dell]

계약당시 급한마음에 제가 좀 어리석었고 사회경험이 적어 꼼꼼하게 체크하지 못한부분이 있습니다. 게다가 부동산업자를 너무 믿었던게지요. 덕분에 험한꼴당하네요.
답변 감사드립니다.

[불량주부]

그리고 새로 경매 낙찰 받은 사람에게는 대항력이 없습니다.
경매 낙찰 받는 순간 모든 구속력이 사라지고 깨끗한 물건이 됩니다.

[Ru dell]

아 제가 적은 집주인은 원 집주인을 말하는건데 오해가 있게끔 적어놨네요. 새로운 집주인에게 소송을 건다는 얘기는 아닙니다.

[불량주부]

에고...
부동산업자들은 집주인 편일 수 밖에 없습니다.
매매관련한 복비가 임대차계약 복비보다 훨씬 많기 때문이죠.
살아남으려면 자기자신이 많이 아는 수 밖에 없습니다.
큰 돈이실텐데 좋은 말씀 전해드리지 못해 죄송하네요...

[Ru dell]

어자피 다 받을거라곤 기대도 안했고 어떻게든 조금이라도 더 얻어보려고 노력하는거죠. 가만히 앉아만 있자니 스스로에게 화가나니까 어떻게든 발버둥 치는건데 ㅠㅠ
답변은 정말 감사드립니다. 마음에 위안이 되네요.