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[부동산 | 건설] 꾸역꾸역 해외 부동산 펀드 만기 연장했는데… 선순위가 손 떼면 답 없네 (0) 2024/12/27 PM 02:42

선순위 투자자는 현지 금융기관

국내 투자자는 대부분 중·후순위

선순위가 EOD 선언하면 손실이어도 부동산 팔아야



문수빈 기자

입력 2024.12.27. 06:00

업데이트 2024.12.27. 08:08


해외 부동산 펀드에 투자한 국내 투자자들이 부동산 경기 회복 때까지 기다리겠다고 방침을 정했어도, 현지 금융기관이 자산 처분을 결정하면 손쓸 수 없이 손실을 확정해야 한다는 점을 확인해 주는 사례가 나왔다.


부동산 펀드는 크게 선순위, 중순위, 후순위로 나뉘는데, 뒤로 갈수록 ‘하이 리스크 하이리턴’ 상품이다. 국내 투자자는 대부분 중·후순위에 투자해 놓고 있다. 선순위 투자자가 자산을 팔라고 결정하면 통상 후순위 투자자는 따를 수밖에 없고, 자산 매각 대금을 선순위 투자자부터 챙기기 때문에 후순위 투자자는 손실을 보게 된다.

 

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미국 뉴욕 맨해튼의 거리



27일 금융감독원에 따르면 국내 금융권이 해외 부동산 투자 현황을 파악한 결과 상당수가 중·후순위인 것으로 집계됐다. 그러면서도 정확한 수치를 공개하진 않았다. 이들은 분기별로 어떤 업권이 얼마나 투자했는지, 어느 지역에 집중됐는지 등 수치를 시장에 공개 중인데, 선순위·후순위 투자 규모는 내부적으로만 공유하고 있다.


시장 우려가 확산될 것을 고려한 조치다. 안 그래도 코로나19가 확산한 후 재택 근무가 일상화되면서 해외 부동산의 가치가 내려가고 있는데, 상대적으로 손실 볼 위험이 큰 중·후순위의 비중이 큰 게 알려질 것을 염려하는 것이다. 금감원 관계자는 “(상대적으로 위험한 건 맞지만) 후순위라고 해서 모두 손실을 보는 것은 아니다”라며 “후순위도 후순위 나름”이라고 설명했다.


하지만 구조상 안심할 수는 없다. 선순위가 자금을 빼버리면 후순위는 어떤 조치도 하지 못하고 손실이 확정돼서다. 해외 부동산 펀드는 대부분 자산운용사가 국내 투자자로부터 자금을 모은 후 현지 금융기관에서 대출을 받아 빌딩 등을 사는 형태다. 이때 현지 금융기관은 대출 형태로 부동산에 투자하게 되는데, 해당 건물을 담보로 잡는다. 이같은 현지 금융기관이 선순위 투자자다.


가령 1000억원짜리 미국 빌딩에 투자한다고 하자. A운용사는 국내 투자자로부터 500억원을 모은 후 미국의 은행에서 500억원을 대출받는다. 레버리지를 일으켜 수익률을 극대화하기 위해서다. 빌딩 가격이 오를 때는 모두 좋지만, 문제는 가격이 내릴 때다.


빌딩의 가치가 녹기 시작해 담보인정비율(LTV)이 일정 수준을 초과하면 대출 만기 전이라도 미국 은행은 자금 회수 절차를 밟는다. 이렇게 되면 운용사는 가치가 떨어진 빌딩을 팔아서라도 대출을 갚아야 한다. 선순위 투자자는 탈출하고 후순위인 국내 투자자가 손실을 몽땅 갖는 것이다.


한국투자리얼에셋운용의 펀드 ‘한국투자벨기에코어오피스부동산투자신탁2호(파생형)’가 선순위 투자자로부터 자산 강제 처분 결과를 통보받아 후순위 투자자가 900억원 전액 손실을 볼 가능성이 큰 것도 이런 이유다. 일부 펀드들은 수익자총회를 열고 펀드의 만기를 연장하며 자산이 비싸게 팔릴 날만을 기다리고 있지만, 선순위가 손을 떼겠다고 선언하면 무의미해진다.


벨기에 부동산 펀드처럼 손실이 거의 확정시된 펀드의 규모는 조단위다. 이달 금감원이 발표한 통계에 따르면 올해 6월 말 기준 금융회사가 투자한 단일 부동산 펀드는 34조7000억원인데, 이 중 2조6100억원에서 기한이익상실(EOD) 사유가 발생했다. 선순위 투자자인 현지 금융기관이 만기 전에 대출을 회수할 수 있다는 뜻이다.


증권업계 고위 관계자는 “자본주의의 최절정인 미국에선 피도 눈물도 없다”며 “EOD 사유가 발생하면 선순위 투자자는 고민도 안 하고 다 회수하고, 중·후순위는 전액 손실이 발생한다”고 했다.


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제롬 파월 미국 연방준비제도(Fed·연준) 의장.



엎친 데 덮친 격으로 금리조차도 해외 부동산 시장을 돕지 않고 있다. 금리가 낮을수록 부동산 투자가 활성화돼 금리 인하가 빠르게 진행돼야 좋은 가격에 자산을 매각할 수 있는데, 그렇지 않아서다. 지난 9월만 해도 미국 연방준비제도(Fed·연준)는 내년 금리 인하 횟수로 4차례를 점쳤으나 이달 들어 2차례로 수정했다. 금리 인하를 당초보다 더 천천히 하겠다는 얘기다.


다만 해외 부동산 펀드로 발생하는 대규모 손실이 금융사의 건전성에 영향을 미치는 수준은 아니라는 게 금융당국의 평가다. 금융사의 총자산에서 해외 부동산 투자 비중은 커봐야 3%라서다. 금감원은 “EOD 등 특이 동향 사업장에 대해 밀착 모니터링할 것”이라며 “리스크 대응 체계를 고도화하겠다”고 밝혔다.


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