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[경제] [부릿지 TALK] 서울 아파트 지금이 상투, 영끌하지 마세요2021.02.26 PM 05:48
▶ 로그 주기 멱급수 모델
→ 외부 충격 없이 자체적인 힘이 소모되어 시세가 무너질 때 나타나는 현상을 모델링
→ 이 모델을 저자가 개발한 지수에 적용
▶ MB-Star Index 등 : 시가 총액 상위 4백개 아파트 중 100개를 모은 것
→ 2019년 12.16 대책 발표로 서울 지역이 4~5개월 조정 받음
→ 2020년 5월에 조정을 끝내고 반등 시작
→ 다른 때 같았으면 산술 (직선) 지지선을 터치하고 반등했을텐데 이번에는 지수함수 (곡선)의 지지를 받고 일찍 반등
★ 급등의 마지막 단계에서 주가는 지수함수처럼 급하게 곡선 모양으로 치켜 올라감
→ 현재는 몇 개월 동안 산술 저항선을 넘지 못하고 있음 (상승세가 약화?)
로그 주기 멱급수 모델 (Log-Periodic Power Law Model)
▶ 이와 유사한 상황이 2006년에도 벌어짐
→ 상승 진폭이 점점 짧아지고 기울기는 급해짐
→ 그러다가 결국 폭락이 발생 (지금도 위험한 상황)
▶ 은마 아파트로 본 집값 상황
→ 부동산 경기의 바로미터
▶ 78년도 은마아파트 분양가
→ 31평 2902만 원, 34평 2339만 원
→ 최근 34평 실거래가 23억 8000만 원 (약 100배 상승)
→ 78년 당시 분양을 시작했지만 절반이 미분양 (2000가구 이상)
→ 박대통령 시해 직전 건설주, 아파트 모두 꼭지였음
→ 건설 주 폭락 2달 만에 지수는 반토막, 개별 아파트는 5분의 1토막
→ 은마 아파트 34평 분양가는 2천만 원이 됨 (10% 넘게 마이너스가 남)
▶ 저자가 만든 자료 (은마 아파트)
→ 2006년도 이전에는 국토부 실거래가
→ 그 이전 자료는 저자가 직접 신문기사에서 실거래가를 찾아 엑셀에 입력
→ 78년도 : 2천 만원
→ 91년 5월 : 약 2억 원 (은마 아파트 뿐만 아니라 서울 아파트 전체의 상투)
→ 현재 : 21~23억 원
→ 약 10배 씩 오르고 있음 (로그 모델 적용)
▶ 시가총액 = 매매가 X 세대수 (은마 아파트)
→ 78년 당시 1000억 원 (분양광고)
→ 91년 상투 당시 1조 원 (그 후 10년 동안 1조 원을 넘지 못함)
→ 20년 8월에 10조 원
→ 10배 씩 오를 때마다 조정 받음
▶ 5분위 배율 : 아파트 상위 20%와 하위 20%의 가격이 몇 배 차이가 나는지 보여줌
→ 2008년 부터 KB에서 발표
→ 이전 자료는 저자가 자료를 수집해서 추청
→ 2020년 12월 기준 8.5배
→ 2006년 11월에 버블 세븐이 무너질 때 5분위 배율이 사상 최고치였음 (8.52)
→ 대공황 직전과 마찬가지로 아파트도 양극화가 심해지면 파국이 올 것
▶ 이런 격차는 어떤 계기로든 줄어들 수 밖에 없음
→ 아래쪽이 폭등하든지 위쪽이 폭락해야함 (발작 현상)
→ 하지만 지방 아파트는 오르는 데 한계가 있음
→ 결국 은마, 잠실주공, 강남 등 위쪽이 하락할 가능성이 높음
▶ 15년 주기설
→ 이전의 두 차례 고점 (91년 노태우 정부, 06년 노무현 정부)
→ 이전의 두 차례 저점 (98년 IMF, 2013년)
→ 고점, 저점 모두 15년 주기
→ 이전 고점인 2006에서 15년을 더하면 2021년
▶ 역 전세가율 = 매매가율 = 매매가 ÷ 전세가
→ 지금 전세가격으로 아파트를 몇 채나 살 수 있는가?
▶ 매매가율 변화
→ 15년 주기가 존재
→ 91년~2001년 10년 하락
→ 2001년~2006년 5년 상승
→ 2006년~2016년 10년 하락
→ 2016년~2021년 현재 5년 째 상승 중 (그 다음은?)
★ 2021년 1분기가 고점이라는 여러가지 지표가 존재함
영상 관련 PDF 자료 (제공 부릿지 TV)
https://mega.nz/file/o5YRVSSB#7hNG7pGLfOK-abDlQ7wjAm6Hu0qx66CeVM7RFJGO17Q
- Geduld
- 2021/02/26 PM 06:16
- 차지맨 켄!
- 2021/02/26 PM 06:33
특히 요즘처럼 영끌이나 벼락거지 같은 말이 나오는 과열 상황에서는요