[경제] (국제금융센터) 미국 상업용 부동산, 은행권 불안 요인으로 부상할 우려

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[이슈] 최근 미국 상업용 부동산저당증권(CMBS, Commercial MBS)의 연체율이 상승함에 따라 금융시장 경계감이 확대

1) 사무용 부동산을 기초자산으로 발행된 CMBS의 연체율은 전월대비 +0.55%p 상승하며 `20년 코로나 팬데믹 당시 수준에 근접

2) Agency CMBS에 비해 상대적으로 신용위험이 큰 Non-agency CMBS는 `24년까지 만기도래  예정 규모가 2,600억달러로 추정되어 신용위험 우려도 확대

※ 상업용 부동산저당증권(CMBS, Commercial MBS)은 자산유동화증권(ABS)의 하나로 금융기관이 업무용 건물이나 상가, 호텔 등 상업용 부동산을 담보로 빌려준 대출채권을 기초자산으로 발행한 증권을 의미

※ 페니 메(Fannie Mae), 프레디 맥(Freddie Mac), 지니 메(Ginnie Mae) 등 정부보증기관이 발행한 Agency CMBS와 정부보증기관이 아닌 민간금융기관에서 발행한 Non-agency CMBS로 구분

[원인] 미국 연준의 고강도 통화긴축 여파로 상업용 부동산 가격이 큰 폭 하락한 상황에서 자본조달 비용도 급격히 증가해 리파이낸싱 어려움이 가중된 데 주로 기인

1) 최근 미국 상업용 부동산 가격은 `20년 코로나 팬데믹 당시 보다 더 큰 하락세로 전환하면서 `22년 최고점 대비 15% 급락

→ 특히, 기술 및 금융 기업들이 대규모 인력 구조조정에 돌입함에 따라 업무용 사무실 수요가 크게 감소하면서 사무용 부동산 가격이 더 크게 하락

2) 또한, 연준의 금리인상 여파로 만기도래 예정인 CMBS에 대한 리파이낸싱 비용부담이 확대
→ 미국 내 대출금리가 전반적으로 큰 폭으로 상승한 상황에서 CMBS 가중평균 발행금리도 6.5% 수준까지 치솟아 `23~`24년 사이에 만기도래하는 CMBS의 4.6%를 크게 상회

[평가] 최근 은행들의 대출위험 관리 강화 등으로 CMBS 연체률이 추가 상승할 위험이 잠재하고 있으며 이러한 위험이 다시 중소형 은행의 대출자산 부실로 파급될 가능성도 상존

1) `22년 상반기부터 미국 은행들이 담보인정비율(LTV, Loan to Value)을 하향 조정하는 움직임을 보인 가운데 최근 은행권 불안으로 대출위험 관리가 더욱 신중한 태도로 전환

→ 미국 상업용 부동산 가격은 은행대출 조건 변화에 민감하여 담보인정비율이 추가 조정될 경우 부동산 가격 하락과 맞물려 부동산 강제 매각으로까지 이어질 소지(Oxford Economics)

 

2) 최근 채무불이행 사례는 뉴욕, LA 등 미국 대도시 내에서 현금흐름과 입지조건 등이 우수한 것으로 평가받는 높은 등급의 부동산도 포함

→ 현금흐름이 좋지 못한 낮은 등급의 상업용 부동산에서 채무불이행이 연이어 발생할 가능성을 배제하기 어려운 상황

3) 미국 상업용 부동산 관련 은행대출 등에서 부실이 발생할 경우 중소형은행이 큰 타격을 입을 가능성이 상당

→ 총자산 기준 상위 25개 대형은행을 제외한 중소형 은행은 전체 상업용 부동산 대출에서 67.2%를 차지

→ 또한, 중소형 은행은 전체 대출에서 상업용 부동산 대출 비중이 43%로 대형은행(13%)에  비해 부실 위험 노출이 상대적으로 큰 수준

[시사점] 최근 미국 은행권 불안이 다소 진정되는 모습을 보이고 있으나, 향후에도 상업용 부동산 대출의 부실화에 따른 은행 불안이 재발할 가능성에 유의할 필요