[경제] (WSJ) 미국 상업용 부동산 대출, 미국 지역은행의 위험 요소로 부각

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올해 만료되는 상업용 모기지는 역대 기록적인 수치. 실리콘 밸리 은행과 시그니처 은행 파산 이후 소규모 지방은행은 재무 건전성이 시험대에 오른 상황. 데이터 회사 Trepp Inc에 따르면, 소형은행은 임대 아파트 담보 대출 포함 약 2.3조 규모의 상업용 부동산 부채를 보유 중. 이는 미국 전체 은행이 보유한 상업용 모기지의 약 80%에 해당

은행 산업이 혼란을 겪고 있는 가운데, 규제 당국과 전문가들은 상업용 부동산 부채, 특히 사무실 건물을 담보로 한 대출에 대한 우려의 목소리가 커지고 있음. 팬데믹 이후 업무스타일이 변경되면서 건물 자산들의 가치가 크게 하락. 높은 금리 수준은 상업용 부동산 가치 평가에도 혼란을 초래. 변동금리대출을 받은 소유자들은 기존의 현금흐름을 줄이며 매달 높아져가는 상환금을 지불해야하고, 고정금리대출을 받은 소유자들은 리파이낸싱 시 높은 금리 수준에 고통을 받아야하는 상황에 직면

은행이 보유한 약 2,700억달러의 기록적인 규모의 상업용 모기지가 올해 만료될 예정. 대부분 모기지를 자산 2,500억달러 미만의 소형은행들이 보유하고 있다는 점에 주목. 대출을 모두 상환한다면 재무 건전성이 높다는 사실을 입증하며 시장의 우려를 잠식시킬 것. 만약 채무 불이행 시, 은행들이 모기지 대출과 타 대출 가치를 하락시킴에 따라 은행 시스템의 재정 건전성에 대한 우려가 확대될 것. 콜롬비아 비즈니스 스쿨 교수에 따르면, 수많은 대출자들이 대출금을 상환하는데 어려움을 겪을 것이라고 전망

SVB처럼 채권 보유 가치가 하락한 은행은 많은 반면, 모기지 가치 하락은 1) 공개적으로 거래되지 않고, 2) 건물마다 다르기에 파악하기 더 까다로움. 최근 경제학자들이 발표한 논문에 따르면, 은행이 보유한 대출과 상품 가치는 장부가 대비 약 2.2조달러 낮은 수준. 또한, 예금보호를 가입하지 않은 예금자의 절반이 돈을 인출한다면, 186개의 은행이 파산할 위험에 처할 것으로 추정. 또한 부동산 대출금이 loan의 약 25% 이상을 차지한다고 언급

KBW 리서치에 따르면, 미국 중형은행 경우 부동산 대출이 전체 대출액의 약 38% 차지. 다행인 것은 은행들이 2008년 금융위기 이전 대비 대출을 다소 보수적으로 해주었고, 보유하고 있는 건물들은 손실을 봤더라도 여전히 담보 대출 대비 높은 가치평가를 받고 있을 수도 있다는 점. 정부 규제 당국은 은행이 대출에 문제가 생겼을 경우에도 손실을 입지 않도록 하는 방안을 제공하고 대출자들로 하여금 대출금을 상환할 수 있는 충분한 시간과 유연성을 주기 위해 구조조정을 단행. 연준과 기관들이 따르고 있는 지침들은 글로벌 금융위기 당시 제정되었음

규제당국은 2009년 정책 성명을 발표. 부동산의 가치가 대출액보다 하락하더라도 장부에는 가치가 유지될 수 있도록 하는 것이 핵심. 은행들은 대출금을 상환받을 것이라는 합리적인 기대를 갖고 있었지만, 당시 전문가들은 이러한 지침으로 인해 고통이 지연될 뿐, 장기적으로 경제에 타격을 줄 것이라고 경고. 하지만 전략은 성공적이었음. 상업용 부동산 가치는 금융위기 이후 몇 년 동안 낮은 수준의 금리 덕분에 꾸준히 상승. 결과적으로 금융 위기 당시 고통받던 수많은 대출자들은 금리 수준이 낮아지면서 대출금을 상환할 수 있었음

작년 9월, 연준은 상업용 부동산 구조조정과 관련한 금융위기 당시 지침을 재검토할 계획이라고 밝혔지만, 새로운 정책은 기존 기침을 기반으로 구축할 것이라고 언급. 다만, 재택근무 증가와 같은 추세가 부동산 수요 패턴을 변경시켜 상업용 부동산 소유자들의 재정 상태와 상환 능력에 악영향을 미칠 수 있기 때문에 팬데믹 종료 이후 새로운 정책을 발표하는 것이 적절하다는 입장

그럼에도 불구하고, 여전히 한계점 존재. 은행은 대출자가 채무 불이행 시 장부상 부채를 차감해야하는 것이 원칙. 이미 높은 수준의 금리, 재택근무 및 기술직 해고 등으로 대출자들의 채무 불이행 수는 증가하고 있음. PIMCO, 브룩필드 자산운용이 채무 불이행 상황에 직면. 실제로 2월 CMBS 연체율은 3.12%로 0.18%p 증가해 2020년 6월 이후 두 번째로 큰 증가율 기록. 금리가 지금처럼 높은 수준을 유지한다면, 금융위기 이후 낮은 수준을 유지했던 것과 달리 은행의 상업용 부동산에 큰 타격을 줄 것. 금리 추가 상승은 상업용 부동산 포트폴리오 가치를 더 악화시킬 것으로 전망 

최근 연준은 은행이 보유하고 있는 채권의 액면가를 담보로 수용하겠다고 밝혀 뱅크런 가능성을 낮췄음. 다만, 소규모 지방은행들이 자본을 모으기 위해 보유하고 있던 상업용 부동산을 매각해야 한다면 예상보다 빨리 위기에 직면할 가능성이 있다고 발언. 대출금이 Held for sale(매도가능)로 재분류되어 액면가가 아닌 현재 담보 가치(시가)로 재평가 되기 때문

- 하나증권 김상훈 애널리스트 -