▶ 부동산 가격이 계속 오르는 이유?
▷ 박근혜 정부 말 이미 버블 수준 (지방은 바닥 수준으로 꺾임)
▷ 과도한 유동성
▷ 정부 규제 정책로 인한 공급 부족 우려
▶ 문재인 정부의 부동산 정책
▷ 정책 철학 : 1가구 1주택 / 토지 공개념
▷ 1가구 1주택을 위한 부동산 정책들의 실패
▷ 부동산은 기본적으로 구축 시장
→ 신축의 비중은 미미
▷ 재건축/재개발 허가율 낮음 → 신축에 살고 싶은 사람들이 다수 → 비싼 값에 신축이 나옴 → 주변 구축도 재건축 기대감에 덩달아 상승
▷ 규제 정책 (1가구 1주택/전세 2+2) 이전에 공급을 대폭 늘렸어야
→ 공급이 충분해야 집값이 안정
▷ 이번 부동산 버블은 전국적인 현상
→ 강남에서 시작해서 가라앉던 지방까지
→ 지방 중소도시 아파트 가격도 10억
▶ 부동산 버블은 얼마나 심각한가?
▷ 부동산에 대한 경험 법칙 (Rule of Thumb)
→ 40% 규칙
▷ PER, PBR 등으로 고평가 여부를 판단할 수 있는 주식과 달리 영업이익, 배당이 없는 부동산은 항상 고점/저점을 왕복함
▷ 전 고점 = 100 → 다음 저점 = 60 (전 고점 대비 -40% 하락) → 다음 고점 = 140 (전 고점 대비 40% 상승)
ex) 압구정동 신현대 아파트 (30억)
서브 프라임 직전 16억 → 2013년 10억 (약 -40%)
16억 + 6억 4천만 (16억의 40%) = 22억 4천만 = 버블
▷가계부채비율 = 가계의 가처분 소득대비 부채비율
→ 가계부채총액이 우리나라 GDP의 100~120% 정도면 적정
→ 160% 이상이면 가계부채 폭발 (서브프라임 사태 당시 미국 160%, 영국 180%)
▶ DSR = 연소득 대비 가계부채 원리금상환액 비율
▷ 10% 정도가 적정
▷ 개인소득 대비 은행원리금 상환 비율
→ 10% = 적정, 8% = 매우 안전, 12% = 버블 (가계부채 비율 = 160%)
▷ 서브 프라임 사태 직전 미국, (남)유럽도 12%
▶ 서브 프라임 사태로 대부분 미국/유럽은 구조조정을 거침
▷ 유럽중앙은행에 통화정책 권한 (금리 등)을 넘긴 유럽 국가들은 경제위기를 맞아 재정정책 (추경)을 시행할 수밖에 없었음
→ 가계는 살렸으나 국가부채는 증가
→ 유럽의 재정위기 = 서브프라임 사태의 여진
▶ 현재 한국은 이미 버블
→ 가계부채 비율 160% 초과, DSR 12% 초과
▶ 경제위기 ⊃ 버블
▷ 버블에서 오는 위기 : 가계에서 발생 (수요 측면)
▷ 경제성장에서 오는 위기 : 기업에서 발생 (공급 측면)
▶ 기업 : 장기 혁신/발전에 따른 장기 사이클
ex) 카트 라이트 (방적기), 제임스 와트 (증기기관), 토마스 에디슨 (전기), 헨리 포드 (자동차)
▶ 가계 : 소비 심리에 따른 단기 사이클
▷ 가계 수요 증가 → 기업 생산 설비 증대 → 가계 수요 감소 → 유휴 설비 증가 (위기 발생)
▶ 주식 vs 부동산
▷ 주식은 손절이 쉬움
→ 증권사 (시장 조성자)들이 모든 호가단위를 메워줌
▷ 부동산은 하락하면 매수세 실종 → 폭락
