- 『백화선생』님 블로그 펌 -
부동산, 이자율, 그리고 전세대란(?)
이번 정권이 들어오는데 가장 큰 공(?)을 차지한 일등공신은 역시 누가 뭐라 해도 부동산입니다. 정확하게는 한강 라인을 타고 이어지는 한강뷰 생활권을 보유한 이들입니다. 이들은 대부분 오세훈의 ‘한강 르네상스 프로젝트’를 기대하고 있으며, 부동산 상승 혜택을 가장 크게 본 이들입니다.
게다가 오세훈 시장의 재보선 승리 이후 ‘한강 르네상스 2탄’에 대한 기대감이 매우 높아진 상황인데요. 일각에서는 민주정부에서 부동산이 올랐는데 ‘왜 올라도 실패했다고 하냐’라는 말을 합니다. 다른 한편에선 ‘너무 올라서 실패한 것’이라고도 합니다.
부동산에 대한 단기 분석
둘 다 틀린 이야깁니다. 정확하게는 ‘앞으로도 이 정도의 상승 동력을 주지 못할 것 같다.’, ‘세금을 더 내기는 싫다.’는 공포감이 있는거죠. ‘오른건 내가 잘 해서 오른거고, 떨어지는건 못 봐주겠으니 양도세를 풀어서 난 빨리 엑싯하고 더 좋은 곳으로 가겠다’에 가깝습니다.
핵심은 각종 세금에서 벗어나는 조세저항입니다. 그 첫번째가 양도세에서 잠시 벗어나는 것이고, 최종적으로는 종합부동산세에서 빠져나가는 것입니다. 아니나 다를까, “양도세 유예”라는 기사가 벌써부터 나오기 시작했습니다. 앞으로의 부동산 매물들이 2년 이내에 풀리고 본격적으로 현 정부가 추진했던 공급 확대 물량이 출하되면, 시세를 캐리하던 최고가 부동산 일부를 제외하면 다른 지역의 전반적 부동산 시세는 하락할 것이 명약관화입니다.
1년 범위 이내의 초단기 시장에서는 부동산 거래 심리의 완화로 인해 거래 물량 소화가 일어나서 부동산 경기가 재활성화되는 것처럼 보일 수 있으나, 실제 은행에서 좋든 싫든 미국발 기준금리 상승 드라이브에서 시작된 매콤한 이자율 맛을 보고 나면 거래 심리에 다시 제동이 걸릴 수 밖에 없게 될 것입니다.
동대문-종로-중구가 신규편입, 동작-영등포-양천이 견고해진 것이 보입니다.
우크라이나와 밀, 엔데믹과 인플레이션, 그리고 이자율
하지만 우리는 장기적으로 봤을 때, 코로나 팬데믹으로 인해 미뤄뒀던 경기 하락 사이클이 다시 엔데믹의 시기에 영수증을 들이밀 것임을 알고 있습니다. 그때 다시 돈을 살포하거나, 혹은 고통스러운 시간을 감수하느냐의 차이겠죠. 우크라이나-러시아 분쟁이 어떤 방법으로든 평화적으로 합의되고 유가가 정상 궤도로 올라온다면이 시한폭탄은 2024년, 바이든 행정부의 재선까지는 충분히 미뤄질 수 있을 것입니다.
미국인들의 선택을 아직까진 100% 신뢰할 수 없지만, 적어도 어떤 행정부가 들어서건 인플레이션에 대한 강경한 태도는 바뀔 수 없을 것입니다. 바로 곡물을 비롯한 작물의 심각한 문제에서 오는 소비자 물가의 급등이 전망되기 때문입니다. 러시아의 침공 이후 시카고 선물시장에서의 밀 가격은 50% 급등했습니다. 게다가 우크라이나는 칼륨 비료의 주요 산지이기 때문에, 전 세계적인 칼륨 쇼티지의 가능성 역시 배제할 수 없습니다.
게다가 러시아 경제개발부는 밀, 호밀, 보리, 옥수수 수출을 중단할 것을 발표했습니다. UN에서는 캐나다에 급히 밀 수출 증산을 요구했으나 서부 캐나다 밀 재배자 협회 전무이사 Dave Quist는 “캐나다 농부들이 올 봄에 다른 작물을 심기 위해 이미 종자를 가져왔기 때문에 대신에 밀을 심는 것이 어렵다”고 언급했습니다. 지금 종자를 들여온다 해도 작물이 자라는 시간이 절대적으로 부족하기 때문에, 작물 가격은 급등할 가능성이 매우 큽니다.
CME 선물 지수 역시 이런 흐름을 반영하고 있습니다. 장기 예측의 불확실성으로 인해 가격이 급등까진 아니지만, 22년 말에서 24년까지 이어지는 밀 선물 가격이 점점 오름세를 보이고 있습니다.
이런 상황에서 어떤 행정부가 오더라도 테이퍼링이 완화될 가능성은 희박합니다. 게다가 금리 역전에 대해 지독할 정도의 거부감을 보이는 한국 금융계의 특성 상, 선제적으로 돈을 풀거나 금리를 낮출 가능성은 0%에 가깝습니다. 금리 인상에 동참할 가능성이 훨씬 더 큽니다. 물론 그 속도나 폭에 대해서는 지금 어느 정도의 갭이 있기 때문에, 미국처럼 급박하게 진행될 가능성은 아직까진 없다고 봐도 되겠지만, 한 가지 문제가 더 남아있죠.
바로 미뤄뒀던 바젤3 이행 기한입니다. 코로나 팬데믹으로 인해 미뤄뒀던 바젤3의 이행 기간이 2023년에 도래하게 되는데요. 기업 대출을 조이지 못하는 은행들은 실제 가계 대출을 우선적으로 조이고 있는 것이 확인되고 있습니다. 막을 수 없는 기준 금리 상승의 흐름을 타고 실제 대출금리는 더더욱 급격하게 올라갈 가능성이 있습니다. 현 정부와 차기 정부 모두 예대마진에 대한 공시 등을 통해 불합리한 대출금리 인상을 억제하려는 분위기지만, 은행가에서는 ‘업무상 영업비밀 공개와 같다’면서 반발하는 분위기입니다.
부동산 익스포저의 가중치 조절은 은행에게 고이율을 유도합니다.
당선인은 LTV 완화등을 내세우고 있지만, 전세계적인 인플레이션에 대한 관리 움직임과 더불어 바젤3의 핵심 사항 중 하나인 부동산 담보 익스포저 조절에 LTV가 기준이 된다는 것을 확인해야 합니다.
고 LTV의 경우 위험가중치가 150%까지 급등하게 되는데, 이런 경우 그 위험을 헷지하기 위해 은행은 고객에게 높은 이자율이나 낮은 한도 등을 적용해 모조리 뒤집어 씌울수도 있는 상황이 발생할 수 있다는거죠. 아예 가계대출에 강력한 담보를 요구하거나 정부의 백업을 요구할 수도 있습니다. 하지만 후자가 재정준칙이라는 요건에 의해 거부된다고 봐야 하므로, 담보가치가 확실한 부동산이 아니면 대출에 큰 압박이 다가올 가능성이 커지고 있습니다.
제목도 어마어마 합니다. ‘이 악 문 오세훈’(…) 클릭하시면 원본 기사로 이동합니다.
전세대란은 올 것인가?
한경연에서는 임대차 3법이 시행 2년차가 맞는 올해 하반기부터 전세대란이 심화될 것이라는 보도자료를 3월 8일 배포했습니다. 보고서에 따르면 임대차 3법으로 → 처음에 최대한 부풀린 가격에 받고자 하다보니 → 거래가 안 되어서 → 전세대란이 발생했다라는 논리를 따라가고 있는데요.
이와 함께 높은 보유세, 재산세가 부과되니 그 세금을 모두 임대인이 임차인에게 전가하기 때문에 가격이 오른다고 주장합니다. 뒤집어 생각해보면 이 정책이 이어져야 안정화가 될 것인데, 이걸 없애면 안정화가 될 것이라 생각하는 것 자체가 잘못된 일이죠. 억눌려져 있던 부분이 모조리 전세가액에 반영될 테니까요. 전세대란을 주장하는 이들의 근거는 앞서 거래를 풀겠다는 정도의 근거에 머물어있고, 상당히 희박합니다.
특히나 대규모 공급과 더불어 재건축을 풀어버린다고 하고 있는 상황에서 이 물량들이 시장에 출하되는 시기를 고려해보면, 올해는 거의 100%가 임대차 3법에 따라 전세를 연장할테고요. 막상 총선이 진행되기 전까지 임대차 3법이 빠그러질 가능성은 낮습니다. 총선 이후 의회 구도가 역전되어 패스트트랙을 태운다 해도, 최소 1년 정도의 기간은 있으니까요.
우리가 취해야 할 포지셔닝은?
지금 시점에서는 (인플레이션과 그에 대한 억제를 위한) 금리 상승, 주택 대규모 공급, 거래 제한 해제, 양도세 및 종부세 완화 등이 모조리 예고된 상황입니다. 서브프라임 모기지 크라이시스 대신 코로나 팬데믹으로 대출이 완화되었다는 것을 제외하면 MB때와 상당부분 닮아있습니다. 물론 바젤3으로 인해 안전장치가 준비되어 있다는 차이는 있겠죠.
한경을 비롯한 보수 경제지는 MB 정부가 부동산 황금기였다면서 5년간 13% 감소 등을 예시로 드는데, 사실은 당시 부동산 시장은 절망에 빠져있었고, 이를 막기 위해 정부는 수십차례나 되는 규제완화를 해가면서 어떻게든 부양을 위해 노력했습니다. 그 결과 전세대란은 오히려 더욱 심해지는 결과를 낳았죠.
정부는 2008년 ‘6·11 지방 미분양 대책’을 시작으로 재건축 규제를 대폭 줄이며 대대적인 집값 띄우기에 나섰습니다. 조합원 지위양도 허용, 후분양제 폐지 등을 주요 내용으로 하는 규제 완화에 힘입어 2009년 들어 강남권 재건축 시장은 한동안 가파른 상승세를 나타내기도 했지만, 2010년 2월부터 9월까지 8개월 연속 하락세를 보였었습니다.
당시 전문가들은 “이명박 정부의 거품 떠받치기는 결국 ‘폭탄돌리기’로 투기세력에게 털고 나갈 수 있는 기회만 제공했을 뿐 거품 제거의 시기를 지연시켜 사회적 비용을 증가시켰다”고 지적하고 있습니다.
강남불패 신화가 최초로 망가진 것이 이 때입니다. 본인은 원하지 않았겠지만요.
지금 부동산 시장은 그 때와 매우 닮아 있습니다. 주택 매매의 시기를 노린다면, 앞으로의 몇 년이 매수 찬스가 될 가능성이 매우 크죠. 그 시기를 기다리는 것이 주택매매 전략의 골자로 생각하고 있습니다.
금리 상승기에 우리가 택해야 할 디테일한 전략은
1. 불필요한 부채를 최대한 줄일 것
2. 유동화 가능한 자산을 확보할 것
3. 노동소득 등 현금흐름의 건전화 및 신용점수 등 대출 혜택을 대비할 것
정도가 되겠습니다.
앞으로의 부동산 정책이 어떻게 변해나갈지는 좀 더 시장을 지켜봐야겠지만, 지금 시장이 보이는 많은 시그널은 축제의 끝을 전망하고 있습니다. 이럴 때가 가장 위험합니다. 축제의 마지막까지 즐기는 것이 좋지만, 너무 몰입하면 집으로 돌아올 시간을 잃어버리게 될 테니까요.