출처 : 『잠실개미 Jake』 님 블로그
현업과 맞닿은 부분에서 투자의 기회를 접하는게 쉽지 않은 부분이 항상 못내 아쉽던 찰나에 새로운 곳에서 새로운 미션과 업무를 맡다보니 어쩌면 현업에서 보고 듣는 부분을 어쩌면 투자에 연결 해 볼 수 있겠다 싶어 글로 간략하게 정리를 해 보고자 합니다. 그리고 다짐 한 대로 생각을 글로 옮기는 행위를 어떻게든 (억지라는 표현이 좀 꺼려지지만) 억지로라도 지속해 보려는 일련의 노력의 일환이기도 합니다.
현업에서 대부분 만나고, 통화하고, 이야기하고, 식사하는 고객사들이 미국 내 곳곳에 위치한 수많은 건축 자재 제조 업체들 이다보니 자연스럽게 미국내 주택/상업용 건물 건설 경기가 가장 중요한 화두이자 지표중 하나입니다. 당연한 상식으로 모두가 아시는 바와 같이 건설경기와 산업 소재주인 철강 경기는 서로 확실한 정(+)의 상관 관계를 가지고 있는데, 몇달전 부터 업체들을 만나며 느끼는 점은 거시 경제에 대한 각종 우려와 달리 일부 지역의 건설 경기는 상당히 견조한 모습을 유지 하는 모습을 발견 하다보니 거시경제와 건설경기의 정의 관계가 내가 알고 있던 것 보다 약한 것인가? 라는 의심부터 시작해 알고 보면 실제로 거시 경제도 상당히 견조한 것 아닌가? 라는 생각에 까지 이르게 되었습니다. 이러한 질문들에 대한 해답을 조금이라도 찾기 위해 평소 잘 찾아보지 않던 거시경제에 대한 이야기도 많이 찾아보고 텔레그램에도 몇 번 언급을 한 적이 있습니다. 물론 이런 질문에 대한 답은 그 누구도 알 수 없을 것이지만, 중요하고 확실한 사실은 미국 내 특정 지역들에서 상당히 견조한 주택/상업용 건물 건설 경기를 찾아볼 수 있다는 점 입니다.
현재 미국의 주택 시장이 호황을 누리고 있는 이유를 한마디로 표현 하자면 '공급 쇼티지' 때문이라고 할 수 있을 것입니다. 이러한 공급 쇼티지는 연준의 고금리 정책이 낳은, 아마 연준도 예상하지 못했던 부작용 때문인데, 단기간 내에 기준 금리가 급격하게 상승을 하면서 당연히 주택담보대출 (=모기지금리) 금리 또한 상승을 하게 되는데, 미국은 대부분의 모기지 금리가 30~40년 고정 금리 이기 때문에 실질적으로 연준의 고금리 정책은 적어도 housing price 관련 해서는 기존의 주택 구매자들에게 아무런 타격(?)을 주지 못하게 됩니다. 연준의 원래의 목적은 주택 소유자들로 하여금 주택을 매도 하게 만들어 시장에 공급을 늘려 주택 가격의 안정화를 추구 하고자 하는 것도 있었을텐데, 갑작스러운 고금리의 여파로 2022년 이전에 2~3% 대의 30~40년 고정금리로 주택을 구매한 주택 보유자들에겐 현재의 주택을 매도 할 동인이 전혀 없어지게 됩니다. 상황이 이렇다 보니 주택 거래 시장에 매물이 부족하게 되는 현상이 발생을 하게 됩니다.
상황이 이렇다 보니 아래 보이는 그래프가 설명 하는 것과 같이 주택 시장에 매물로 나온 주택의 수가 2007년 고점 대비 75% 가량 줄어 들었으며 최근 20년간 가장 낮은 수치를 형성 하고 있습니다.
출처: 외국계리포트&시장이야기님 텔레그램 (https://t.me/bumgore)
이런 와중에 미국은 근 5년 리쇼어링 정책을 펼치며 Arizona, Texas, Georgia, Florida, South Carolina 등 일부 주에는 어마어마한 제조업 투자가 집행이 되기 시작합니다. 제조업은 서비스업 보다도 더욱 더 많은 단위당 종업원을 동원하게 되고 이는 자연스럽게 해당 제조업체 뿐만 아니라 산하 써플라이체인의 종업원들까지 해당 주들에 몰려들게 되면서 주택과 상업용 건물 수요 상승을 불러일으키는 선순환 작용을 만들어 냅니다.
출처 : 조용한 호황, 미국 건설 시장 (유진투자증권)
위 그래프로 보시는 바와 같이 미국 제조업/비주택 건설 투자는 초호황 국면을 맞이하고 있고, 글로벌 대기업들이 미국에 돈을 풀고 삽을 푸기 시작한 이상 이러한 트렌드가 당분간 쉽게 바뀔일은 없어보입니다.
06/21 주택 착공건수와 생각보다 강한 부동산 경기
https://contents.premium.naver.com/dohwado/strategynote/contents/230621070043128kn
주택시장에 공급은 없는데 (기존 구매자들이 물건을 내놓질 않음) 수요는 너무나도 많기 때문에 당연히 높은 금리에도 불구하고 주택 건설 프로젝트는 수익을 창출 할 수 있을 것이고 따라서 우려와는 다르게 지체 없이 진행이 되고, 오히려 늘어나는 모습입니다. 블로그에 플루토님 께서 정리해 주신 것과 같이 6월에 발표된 미국 신규 주택 착공건수와 건축 허가수가 전월대비 급증을 했고, 신규 주택 착공건수는 MoM 으로 1990년 이후 가장 크게 늘어난 수치 입니다.
이러한 데이터들 (주택 시장이 상당한 활기를 띄고 있다는) 과 견조한 고용시장의 데이터는 시장으로 하여금 연준의 pivoting 이 없을 수도 있다는 우려에 대한 목소리를 키우지만, 확실한건 요원했던 2~3분기 미국의 경기침체는 아무래도 미루어지거나 당분간은 틀린 이야기가 될 가능성이 높다는 생각이 듭니다. 실제로 최근 Bank of America 에서도 본인들이 기존에 예상한 바와 달리 미국의 경기침체가 미루어질 가능성이 높다는 보고가 있었습니다.
텔레그램에 공유 했던 Wall Street Journal의 기사 내용과 아래 CNBC 기사 내용만 봐도 현재의 미국 건설 경기 호황은 일시적 현상이 아닌 '구조적'인 것으로 판단 할 수 있는 내용들을 다루어 주고 있습니다.
Homebuilder sentiment pulls out of negative territory for the first time in nearly a year
https://www.cnbc.com/2023/05/16/homebuilder-sentiment-may-2023.html
여기에 엎친데 덮친(?) 격으로 최근 미국 내 산불/홍수/토네이도/허리케인등 늘어나는 자연재해로 인해 주택보험 회사들이 기존의 목조주택의 자재를 철강 제품으로 교체를 강요하는 특약들을 추가 하고 있는 추세 입니다. 특약을 추가하는 것은 애교인게, 일부 보험 회사들은 특정 지역에서의 신규 상품 판매를 중단 하기도 했습니다. 아래 기사를 보시면 State Farm과 All State 이라는 미국의 양대산맥 주택 보험사가 캘리포니아에서 막대한 피해로 신규 상품 판매를 중단 한다는 내용입니다.
State Farm and Allstate Pull out of California Homeowners Insurance Market
보험사에서 철강 자재로 이루어진 주택만을 커버해주는 특약을 늘려가는 이유는 아무래도 목재 보다는 철강 제품이 물이나 불, 바람으로부터 강한 성질을 가지고 있기 때문일텐데 이러한 트렌드가 현재는 대부분의 주택이 목조로 이루어진 미국 내 주택 건설 시장에 새로운 normal로 자리를 잡을지도 지켜볼 만한 포인트 라고 생각합니다.
일시적이 아닌 구조적인 변화로 보이는 이러한 현재 미국 건축 시장 변화에 직접적인 수혜를 볼 수 있는 업체들이 무엇이 있을지 고민이 필요한 시점이라고 생각이 됩니다. 단편적으로 생각 했을 때에는 미국 내 상장 되어 있는 철강 건축 자재 업체와 철강사가 가장 먼저 떠오르고, Caterpillar , John Deere 등의 중장비 업체, 그리고 굳이 굳이 한국에서 수혜주를 찾아보자면 미국 내 exposure 가 있는 철강 건자재 업체 (떠오르는건 최근 Atlanta 법인을 설립, 공장 착공 준비 중인 덕신하우징) 정도가 있겠습니다.
당장 종목을 찾기 위한 스크리닝은 아니였고 현재 미국 건설 시장의 상황을 정리하며 변화와 트렌드의 크기와 지속성이 얼마나 될지에 대해 고민 해 보는 시간을 가져보고자 하였습니다. 수혜를 볼 수 있는 종목이나 ETF 가 있을지는 시간을 들여 고민과 스터디를 해 보아야겠습니다.