오피니언 렉스 (Opinion Lex)
기후 리스크에 대한 인식 증가는 주택 소유자의 자산가치에 더 큰 타격을 줄 것입니다.
로스앤젤레스 화재는 극단적인 날씨가 초래한 물리적 피해를 끔찍하게 보여주는 사례입니다. © Brandon Bell/Getty Images
로스앤젤레스 화재는 그 규모, 맹렬함, 비용 면에서 매우 예외적이었습니다. 그러나 미국에서 피해 규모가 10억 달러를 넘는 재난은 점점 더 흔해지고 있습니다. 1980년대에는 이러한 사건이 약 4개월에 한 번씩 발생했으나, 지금은 평균적으로 3주에 한 번씩 발생합니다. 고위험 주택의 보험 가입이 점점 더 어려워지고 비용이 상승함에 따라, 미국 주택시장의 균열은 더욱 커질 것입니다.
미국에서 발생하는 고비용 자연재해의 증가
2023년 기준, 재난 비용이 10억 달러를 초과한 사건 수
캘리포니아 주택 소유자들의 상황은 특히 암울합니다. 연속적인 고비용 산불로 인해 남서부 지역의 보험사 손실비율(보험료 대비 보험금 지급 비율)은 평균 82%에 달했으며, 이는 2017~2022년 기준 전국 평균보다 40% 이상 높은 수준입니다. 오랜 규제가 보험료 상승을 억제하면서 보험사들은 사업을 축소했습니다. 그 결과 많은 주택 소유자들은 최후의 보험 옵션인 비영리 FAIR 플랜에 의존하게 되었으며, 약 10%의 주택은 아예 보험에 가입하지 않은 것으로 추정됩니다.
로스앤젤레스 산불로 기록적인 보험 손실 발생
2024년 물가로 조정된 미국 산불 보험 손실 ($10억 단위)
규제 기관은 이러한 보험 부족 문제를 해결하기 위해 보험료 상한선을 완화했습니다. 예를 들어, 보험사 올스테이트(Allstate)는 작년에 캘리포니아 고객에 대한 보험료를 평균 34.1% 인상할 수 있는 승인을 받았습니다. 최근 발생한 산불 이후, 보험료는 더욱 빠르게 상승할 가능성이 있으며, 이는 주택 가격에 하방 압력을 가할 것입니다. 예를 들어, 현재 연간 5%의 임대수익을 내는 100만 달러짜리 부동산이 3,000달러의 보험료를 납부한다고 가정해봅시다. 보험료가 두 배로 오를 경우, 임대수익은 47,000달러로 줄어들고, 자산 가치는 94만 달러로 감소할 것입니다.
문제는 캘리포니아 산불에 국한되지 않는다
2023년 네이처 저널에 발표된 연구에 따르면, 미국의 주거용 부동산은 홍수 리스크만으로도 약 1,210억 달러에서 2,370억 달러까지 과대평가된 상태입니다. 기후 리스크를 연구하는 뉴욕 기반 비영리단체 퍼스트 스트리트 재단(First Street Foundation)은 이미 약 700만 개의 미국 주택이 화재, 홍수, 강풍 등으로 인해 보험 비용 상승의 영향을 받았다고 계산했습니다. 이 단체는 앞으로 유사한 보험 관련 가치 조정이 약 6배 더 많은 주택에 영향을 미칠 것이라고 주장합니다.
이와 같은 계산은 금융 안정성에 대한 우려를 부채질합니다. 미국 재무부 금융연구국(Office of Financial Research)에 따르면, 재정적으로 압박을 받는 가구는 기후 리스크 수준에 비해 과도하게 높은 가격으로 집을 구매했을 가능성이 더 높다는 증거가 있습니다. 미국 컨설팅 회사 델타테라 캐피탈(DeltaTerra Capital)은 소유 비용 증가가 약 20%의 주택에 2008년 금융위기와 유사한 자산 가치 조정을 초래할 것이라고 예측합니다. 델타테라의 창립자인 데이브 버트(Dave Burt)는 2008년 모기지 위기를 예측한 "빅 쇼트(Big Short)" 투자자 중 한 명입니다.
이러한 예측의 모델링은 논쟁의 여지가 있으며, 기후 리스크가 주택 가격에 얼마나 빨리 반영될 것인지도 확실하지 않습니다. 그러나 로스앤젤레스 화재는 극단적인 날씨로 인해 발생한 물리적 피해를 끔찍하게 보여줍니다. 리스크에 대한 인식이 높아지면서 주택 소유자의 자산 가치에도 더 큰 손실을 초래할 것입니다.