어제 친구랑 안부전화 주고 받다가 부동산 얘기가 나왔습니다.
참고로, 저는 경기 서부권 거주중이고 친구는 서울에서 전세 거주중입니다. 저도 무주택자.
친구는 이명박 정권때 뉴타운 한참 유행 해서 전세가 폭등 할 때 결혼을 했습니다.
직장은 좋은 친구인데, 전세가도 높아서 부담이 되다 보니 대출 받아서 집을 사겠다는 생각은 못했습니다.(아깝...ㅠㅠ)
어제 친구 얘기를 들으니
직장에 3~4년 전 부터 갭투자 해서 좀 재미를 본 동료가 있고 자기 한테도 갭투자를 권했다고 하더군요.
근데 제 친구는 청약 당첨으로 한 방에 재테크 할꺼라고 하면서 거절하고, 그동안 아파트 청약만 넣어었다고 하더라구요.
(이 부분에서 후회를 좀 하더라구요)
근데, 이제 대도시들 부동산 규제가 점점 강해지다 보니까 7월말에 마지막으로 청약 한 번 넣어 보고
(이후에는 구입한 아파트를 전세도 줄 수 없기 때문이라고 함.)
그게 안되면 갭투자 시작해 보겠다고 하더군요. 이제 청약 넣어 볼려는 것도 10년 보유에 2년 거주가 규제 내용이라
부담이 꽤 된다고 하긴 하더라구요.
다음에 청약 넣을려고 하는 것은 분양가가 얼마냐고 하니까 17억 쯤 한다고 하면서
당첨 되어도 형편상 입주는 불가능 하고 전세 주고 자기는 전월세 떠돌아야 할 것 같다고 하더라구요.
그래서, 좀 위험한거 아니냐 했더니 위치가 좋아서 당첨만 되면 10년 후에 30억은 '무조건' 간다고 본다고 하더라구요.
(이 부분에서 다시 한 번 부동산 불패 신화의 만연을 느낌)
갭투자 하는 동료는 서울에서는 그나마 비싸서 못하고 지방 물건들을 찾아서 다닌다고 하고 현재 3~4개 보유중이라고 하더군요.
또 다른 동료는 와이프가 어디서 정보를 듣고 묻지마 갭투자에 돈 넣었다가 (평생 처음이었다고 함)
한 달 사이에 5천만원 넘게 오른걸 두 개 가지고 있다고 하더군요. 물론, 지방 물건이고 아직 매도는 안했다고 합니다.
주식도 안하고 부동산도 안하던 친구인데
주변 에서 하도 부동산으로 돈 벌었다고 하고, 실제 사회적으로도 부동산이 계속 오르기만 하니까
나이도 있고 이제 막 조바심이 절정으로 오른것 같은 느낌을 받았습니다.
참으로 어려운게 전세계가 제로금리에 역대급으로 돈을 풀고 있기에
부동산 쏠림이 언제까지 이어질지 모르겠다는 생각이 들기도 하고, 친구 생각도 공감이 됩니다.
한편으로 1~2년 안에 큰 폭은 아니어도 조정이 올 것 같다는 꼭지 신호 같기도 하고 잘 모르겠네요.
저도 미래는 알수 없고, 그냥 청약이든 갭 투자든 조심해서 잘 해라라는 말 밖에 해 줄 말이 없었습니다.
지금 보면 '부동산은 지금이 젤 싼 가격'이라는 말이 맞아 들어가고는 있습니다만(며칠전 친척에게 들은 말 ㅎㅎ)
조금만 과거를 추억해 보면 유령 아파트, 하우스 푸어 이런 말들이 횡횡하던 시기가 있었습니다.
그리고 그 때도 그런 일이 일어나기 전의 전조 현상이 버블 세븐이라는 말이 유행했고
자고 일어나니 1억이 올랐다 이런 말들이 일반인들 사이에서도 화젯거리 였었죠.
또한, 그 때도 1주일 마다 부동산 규제가 쏟아져 나왔습니다.
그리고, 서브 프라임 사태가 왔고 저축은행 망하고 파이낸셜 프로젝트들 작살 나고 그랬죠.
위에서도 말 했듯이 저도 미래는 모릅니다.
실거주 목적인 분들은 사실 어느 시점에 부동산을 구입해도 무리한 대출만 아니면
큰 문제는 없을 거라고 봅니다. 저 부터도 현재 1차 삶의 목표는 원룸이라도 제 명의의 주택 구입 이구요.ㅎ
현 시점에서 보면 부동산이 결국 오른건 사실이지만 무조건 올랐다는 말은 맞기도 하고 틀리기도 한 말입니다.
자신이 견디지 못 할 레버리지를 쓰면 그 과실을 따기 전에 시장에서 퇴출 될 수 있다는 것을
꼭 염두에 두고 투자든지 투기든지 했으면 좋겠어요.
계속 오른다는 말은 거짓말 입니다. 주식이든 부동산이든 그렇습니다. 결과적으로 올랐다는 건 인정 합니다.
꼭 하락기에도 버틸 수 있는 전략을 가지고 시장에 들어 가시길 당부 하고 싶습니다.(저를 포함한 이 글을 읽는 모든 분들에게..)
하락기에 나자빠지면 나중에 올랐어도 자신과는 상관 없는 일이 되버리고 맙니다.
3월 주가 폭락하고 지금 다 만회 되었지만, 그 폭락장에 많은 자칭 타칭 고수들이 퇴출 되었습니다.
과거를 아는 지금에서 보면 그 사람들 그냥 레버리지 안쓰고 들고만 있었으면 절대 손해는 안 봤겠죠.
문제는 우리는 미래를 모른다는 것이고, 시장에는 100년에 한 번 200년에 한 번 일어나는 일들이
사실은 우리 생각보다는 자주 일어난다는 것 입니다. 이게 '팻-테일' 뭐 그런 이론 입니다만....
저도 마찬가지고 뭐든 투자를 하시는 분들은 단 한 번의 이벤트에 시장에서 퇴출될 수 있는 포지션은 잡지 마시기를 바랍니다.
몇 년간 수익을 쭉 내던 해외선물 개인 투자자들이 유가 폭락 하루만에 그동안 이익 전부 날리고 빚까지 진 일이 있었습니다.
(힛갤에 짤이 올라왔었죠)
33년전에는 다우지수가 하룻만에 23% 하락했던 사건도 있었구요.
투자로 돈도 못 번 주제라 더 이상 뭐라고 말할수는 없지만 그래도 깡통은 차 본 적이 없기에 감히
절대적으로 적절한 레버리지를 쓰시라고 조언을 드려 봅니다.
Black-Swan