투자계획은 그냥 나의 상상일 뿐이다.
부동산 투자할 생각은 없다
그냥 지금처럼 주식배당주와 채권 ELS등
금융자산투자에 집중 할 생각이다.
월세 몇푼 받자고 머리아프게 살고 싶지 않다.
▲내가 일하는 달성1차 산업단지 즉 논공의 아파트 값은 엄청 싸다.
1400세대 성원아파트도 방3개 화장실1나 24평 4000만원이면 충분하다.
하지만 오늘은 논공 평광4차아파트를 기준으로 하는 얘기다.
연식은 올해로 30년
▲2500만원 짜리 급 매물을 잡는다.
18년19년 각각 연중 1번은 나오더라 급할꺼 없으니 나올때 까지 존버
2500만원중
3%금리로 주담대 1500만 원을 대출받고
(시중은행 주담대 최저가 2.9% 그러므로 빌릴떄는
실제로는 더비싸겟지만 그냥 3%하자^^;;)
300만 원은 월세 보증금을 받고
실제 내돈은 700만 원을 쓴다.
無공실을 목표로 월세는 시세보다 싸게 15만원을 받는다.
(평균 월세 20~25만원이다 월세 매물이 잘 안나온다;; 자가 거주자가 많은듯)
15만원x12개월로 연 180만 원의 수입이 들어오고
이자로 연 45만원을 지출
180만원-45만원=
순익 135만원
700만원 자기자본 투자대비
수익률은 약 연 19.2%가 나온다.
거의 20%가까운 수준
(취득세 재산세 양도세는 미 포함했습니다;; 이해좀^^;; 근데 양도세는 아파트 값이
상승할 일이없어서 10년보유시 크게 세금 없을걸로 예상)
투자에 대한 리스크
1.공실 (주변보다 30%나 저렴하게 불렀다. 공실걱정은 크게안한다.)
2.아파트 정비 및 도배 (아랫집에 물세는 순간 1년치 월세 날라감)
3.그 외 화재나 천재지변;;
4.정신이 이상한 세입자등등
전망은 긍적적으로 본다.
1.갑자기 한국에 경제슈퍼대호황이 올 리가 없다.
금리상승 가능성x
금리상승 가능성x
▲대구에서 제일 오래된 동인시영아파트
2.고령화 그리고 가난한 사람들의 증가
대구에서 제일 오래된 동인시영아파트
주민이 대부분이 월세살며 가난하고 노인이였다는 점이 특징
(재개발로 그분들 다 쫒겨났다. 대구 남산동 및 서구평리동등
(재개발로 그분들 다 쫒겨났다. 대구 남산동 및 서구평리동등
쫒겨날 예정인분들 많다 이런분 들이 고객)
저출산으로 인구가 감소하니마니 운운하는데 내 알바아니다
주 고객은 외노자와 가난한 노인이 타겟
향후 더욱 늘어나면 늘어나지 줄 지는 않을것이다.
3.장기적으로 서대구까지 10분대 열차 생긴다. (2030까지 존버;;)
즉 성서공단 주변 월세 보다 평수대비 50% 저렴한 논공의 강점이생김
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네 여기까지
저의 망상 입니다.
나중에 연습 또는 경험 쌓기위해
부동산 매매 해볼지도 모르죠 ㅎㅎ
코스닥황제