올 7월 부동산에 대한 몇 개의 글을 올림
당시 글의 요지는 부동산 가격 상승의 진짜 원인 무엇인가 였고 실재 그 원인을 확인하기 위해 나름의 휴민트로 우리나라보다 더 상승한 다른 국가들의 부동산 정책을 비교해 보는 것이었음
물론 시장까지
이 과정에서 이미 몇몇 전문가들과 기관, 대학에서 연구 중이라는 것을 알게 됐고 그 중 어떤 곳에는 내가 정리한 자료를 드리기도 함
생각보다 방대한 내용이라 언제가 더 똑똑하고 박식한 분들이 정리해 주는 내용이 나오길 기다리며 몇 가지를 풀어 보고자 함
1. 정부 정책 실패가 부동산 폭등을 불렀나?
아니라고 할 수 없지만 그렇다고 하기도 힘들다.
11월 기준 대한민국 주택가격의 실가격과 상승률은 지표에 따라 다르지만 대체로 OECD 기준 약 7~10위 권임
경제규모랑 비슷한 순위
다른 말로 하면 우리나라보다 더 오른 나라들이 있는 것이고 그 나라들의 인상 전 부동산 가격은 거시적 관점에서 우리나라와 비슷함. (뉴욕이 더 비싸다고 미국 전체가 우리나라 보다 비싸지 않음, 세부지역으로 보면 강남도 세계 5위 안에 들지만 일산이 그런건 아닌 것처럼)
즉, 더 높게 오른 나라들의 대응과 정책을 봐야 함
미국의 경우는 주별로 다르지만 우리 버다는 나이브한 정책을, 독일의 경우는 종목과 방식이 다르지만 우리보다 강한 정책을 썼음
중국은 국가 단위로는 오른 나라가 아니지만 주요 메트로폴리탄은 세계 3위권인데 여기는 순수한 투기와 과밀집이 원인임
쉽게 말해 문재인 정부 정책을 저기도 썼냐는 거임 혹은 저기는 부덩산 정책 비판론자들 말처럼 시장에 맡기기만 했냐는 거임
그리고 답은 당연히 아님
모든 국가의 뉴스나 분석이 코로나 유동성으로 모아져 있음
코로나로 이동이 안 되고 경재 활동이 멈추니까 특히 사람들의 이동과 모임이 밀접한 기업들, 여행업이나 항공운수 등의 돈이 썰물처럼 빠지고 안전자산인 부동산으로 감
언젠가 바이러스 문제가 해결되면 반드시 오를 테니까
그리고 그 사이에도 주가보다는 덜 빠질테니까
이게 어느나라에서나 통용되어 온 그냥 투기자본 상식임
오히려 우리나라는 과세 정책을 강하게 건 축에 속했고 정책에 대한 반대가 심해서 더 못 간게 문제 였음
2. 공급을 늘리면 집값이 잡히나?
단언코 아님
부동산을 다른 재화와 동일시 하면 안 됨
적어도 이 나라에서 일부 지역의 부동산은 수요 공급 법칙과 무관하게 오름
지금 유튜브에서 부동산 투자 성공 따위의 키워드로 검색하면 2030 중 부동산 대박난 사람들이 자기들 노하우 떠드는 영상을 볼 수 있고 전부 다 예외 없이 초기 소자본으로 경매든 뭐든 첫 매물을 산 후 차익 실현 한 것이 출발점임
그리고 어느 정도에 오르면 다주택자로 업그레이드 해서 반복하는게 이들의 요지임
다른 일반적인 재화는 사고나면 가치가 떨어지고 중고면 원 구매가보다 낮아짐
하지만 투기가 가능한 재화는 무리를 하든 뭘 하든 일단 사두면 그 가치가 올라서 오른 가치 만큼 증가된 자산으로 더 큰 투기를 할 수 있게 만듦
지금 집 없는 사람 수가 100명이니 집을 100채 더 지으면 1인 1주택으로 같이 사는 것 같음???
돈 있는 소수가 70채 아니 90채를 수단과 방법을 가리지 않고 먹고 나머지에게 더 높은 값으로 떠넘기는 구조임
재개발을 하면 된다고??
역사상 단 한 번도 재개발은 집값을 낮춘적이 없음
재개발로 지어진 아파트가 주변 시세보다 싼데 뭔 개소리냐고??
재개발으로 가격이 낮아졌다고 생각하는 사람들은 재개발 지에서 임차인으로 터를 잡은 사람들이 아니라 지금보다 조금 더 싼 아파트가 필요한 외부 사람들임
그나마도 청약을 성공해야 그 가격에 사지
결국 피 붙이고 뭐하면 당연히 더 비싸고 심지어 주변 구축도 올림
아파트로 진짜 그러냐고??
빌라왕들만 보여서 그렇지 2010년대 중반에 부덩산 큰 손은 재건축 재개발 지역의 분양권을 독점했다 싶은 아파트 복부인들이었고 500채 가진 아파트 왕도 나왔었음
이렇게 집을 투기로 산 사람들이 더 싼 가격에 내 놓을리 있나
그리고 이들의 이익 극대화는
더 많이 사고
더 싸게 사고
더 비싸게 팔고
더 이자를 안 내고
더 세금을 안 내는 것임
이 정부의 부동산 정책의 실패는 쟤네들과 싸움에서 진 것이고
그나마 성공한 것은 아파트의 과집된 투기를 일부나마 해소한 것임
그 결과 금리 인상이 보이자 외곽에 균열이 생기는 것임
금리 1~2프로에 뭔 호들갑이냐라고 한다면 당신은 아직 금리 압박에 여유가 있는 것임
2020년 대기업 초봉이 약 4200만원임
부부가 같이 다닌다 치면 신혼부부의 평균 기대 소득은 약 8천만원
5년차면 약 1억정도 됨 세전으로
세후는 실재 현금으로 환산 시 월 700정도 언저리
어디까지나 대기업 종사가가 저렇고 현실은 같은 나이대 취업 시장 인구의 80퍼센트는 초봉 기준 평균 소득 2800만원 이하임
월 700에서 통신비, 식비 등 고정 지출비를 빼면 투자 가능한 돈은 약 400만원 내와이고 1년에 5천 정도임
서울 평균 아파트값을 10억이라 하면
무이자로 1년에 5천만원 갚아가도 20년이고
현재 이자로 치면 5퍼센트 기준 매년 600만원이 이자로만 사라짐
원리금균등상환이면 월에 450만원 갚아야 님 집임.
어디까지나 표준화 시킨 것이므로 개개인의 사정은 다 다르겠지만 이렇게 집값과 이자는 오르고 소득은 정체되면 신규 진입자들이 포기하고 이러한 금융지출을 못 버티면 그게 바로 급매물로 나오게 되는 사이클임
그리고 지금 신용점수 999점대 연봉 8천5백의 신용대출 금리가 지난해 약 2.3퍼였는데 지금 3.4퍼임
내년앤 4퍼센트 넘을 거임
집을 가진 모두가 지금 그 집의 모기지를 감당할 수 있고 그 모기지를 유지할 수 있는 지속적인 소득이 있으면 모를까
완전고용도, 평생직장도 아닌 지금 시점에서 이걸 유지할 수 있는 사람은 그렇지 않은 사람보다 절대적으로 적음
집값의 문제는 공급이 아님
통상적인 수요공급법칙이 적용되지 않는 투기상품에 영끌들이 들러 붙어서 곧 추락할 날 전에 살아 보려고 아등바등하는게 문제임
내가 빚을 지고 산건데 더 싸게 사는건 빚+a의 손실이니까
2021년 합산 출생아 수는 약 27만명 쯤 될 것 같고
2025년 대입에는 수도권을 제외한 지방대는 의치약, 한의대 빼고 다 빵꾸날 예정임
당신의 집은 몇 년을 갚아야 하는가?
6411번버스
어렵다고 봅니다
돈있는 사람들이나 10억짜리 집을 사죠
지금 10억짜리 집 사는 사람이 영끌해서 산사람이 얼마나 될까요?